マンション売却の流れを初心者向けに解説！期間や費用も丸わかり

マンション売却の全体的な流れと期間の目安

マンション売却を成功させるためには、まず全体の流れと、完了までにかかる期間の目安を知っておくことが大切です。

ゴールまでの道のりが見えていれば、逆算して余裕を持ったスケジュールを立てることができます。

ここでは、一般的な売却期間と大まかなプロセスの全体像について見ていきましょう。

相談から引き渡しまでの平均期間は3ヶ月〜6ヶ月

一般的に、マンションの売却相談から引き渡しが完了するまでの期間は、平均して3ヶ月から6ヶ月程度と言われています。

もちろん、物件の条件や売り出し価格、市場の動向によってもっと早く決まることもあれば、半年以上かかってしまうケースもあります。

特に、住み替え先が決まっている場合などは、期限に追われて焦って売り急いでしまわないよう、期間には十分な余裕を持たせておくことが成功への近道です。

「思ったより時間がかかるかもしれない」と想定して、早めに動き出すことをおすすめします。

売却活動の全体スケジュール【流れの図解】

売却活動は、大きく分けると「準備」「売り出し」「契約・引き渡し」の3つのフェーズで進んでいきます。

全体像をイメージしやすいよう、主な流れをリストにまとめてみました。

• 準備フェーズ: 相場調査、書類準備、不動産会社の査定
• 売り出しフェーズ: 媒介契約、販売活動開始、内覧対応
• 契約・引き渡しフェーズ: 売買契約、決済、引き渡し、確定申告

このように、ただ「売る」といっても、実際にはいくつものステップを順序よく踏んでいく必要があるのです。

次からは、これらのステップをさらに詳しく解説していきます。

初心者向け｜マンション売却の手順を7ステップで解説

全体像がつかめたところで、ここからは具体的な売却の手順を7つのステップに分けて詳しく解説していきます。

一つひとつのステップを着実に進めていけば、初めての方でも安心して売却活動を行えるはずです。

まずは最初の準備段階から、順を追って確認していきましょう。

ステップ1：相場情報の収集と必要書類の準備

売却を思い立ったら、いきなり不動産会社に電話する前に、まずはご自身で周辺の相場情報をリサーチしてみましょう。

不動産ポータルサイトなどで、近隣の似たようなマンションがいくらで売りに出されているかを確認することで、ある程度の相場観を養うことができます。

また、売却に必要な書類の準備も少しずつ始めておくとスムーズです。

登記済証（権利証）や間取り図、マンションの管理規約などが手元にあるか確認しておいてください。

もし紛失している書類があっても、再発行できるものや代替手段がある場合が多いので、まずは現状を把握しておくだけでも安心につながります。

ステップ2：不動産会社への査定依頼

相場観がつかめたら、次は不動産会社に査定を依頼します。

査定には、データをもとに概算を出す「机上査定（簡易査定）」と、実際に担当者が部屋を見て詳しく調べる「訪問査定」の2種類があります。

より正確な価格を知るためには訪問査定が必要ですが、最初から1社に絞らず、複数の不動産会社に依頼するのがポイントです。

会社によって査定額や提案内容が異なるため、比較検討することで、より信頼できるパートナーを見つけやすくなるでしょう。

ステップ3：媒介契約の締結と売り出し価格の決定

依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。

これは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼するための契約です。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ特徴や制約が異なるため、ご自身の状況に合ったものを選びましょう。

契約と同時に、いよいよ「売り出し価格」を決定します。

査定額はあくまで目安ですので、担当者と相談しながら、市場の状況や売却期限などを考慮して、戦略的に価格を設定することが大切です。

ステップ4：売却活動の開始と購入希望者の内覧対応

売り出し価格が決まれば、いよいよ売却活動のスタートです。

不動産会社は自社サイトやポータルサイト、チラシなどを使って広告活動を行い、購入希望者を募ります。

購入を検討している人から問い合わせが入ると、「内覧（部屋の見学）」が行われます。

内覧は、購入希望者が「この家に住みたい！」と思えるかどうかを決める重要な場面です。

売主様が居住中の場合は、日程を調整して立ち会うことになりますので、できるだけお部屋をきれいにして、明るく迎え入れられるよう準備しておきましょう。

ステップ5：売買契約の締結と手付金の受領

購入希望者から正式に購入の申し込みがあり、価格や条件などの交渉がまとまれば、売買契約へと進みます。

契約の前に、宅地建物取引士から「重要事項説明」が行われ、物件に関する重要な情報の確認がなされます。

問題がなければ、売主様と買主様が売買契約書に署名・捺印し、契約が成立します。

この際、買主様から売主様へ手付金が支払われるのが一般的です。

手付金は売買代金の一部に充当されますが、契約解除の際のペナルティとしての意味合いも持っています。

ステップ6：残代金の決済・引き渡しとローンの完済

契約から1ヶ月〜2ヶ月後を目安に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。

この手続きは銀行などの金融機関で行われることが多く、買主様から残りの代金を受け取ると同時に、司法書士が所有権移転登記の手続きを行います。

住宅ローンが残っている場合は、受け取った代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消する手続きも同時に行います。

最後に鍵を買主様に渡せば、無事に売却完了です。

この日は大きなお金が動く緊張の瞬間ですが、不動産会社の担当者がサポートしてくれますので安心してください。

ステップ7：売却翌年の確定申告

売却手続き自体は引き渡しで終わりますが、翌年の2月から3月にかけて確定申告が必要になる場合があります。

特に、売却によって利益が出た場合（譲渡所得があった場合）は、所得税や住民税がかかるため申告が必要です。

逆に、売却で損が出た場合でも、一定の条件を満たせば税金の還付を受けられる特例が使えるかもしれません。

「手続きが終わったからもう安心」と思わず、税金面についても忘れずに確認し、必要であれば税理士や税務署に相談するようにしましょう。

売却前に知っておきたいお金の話（費用・税金・ローン）

マンションを売るとなると、「いくらで売れるか」という入ってくるお金のことばかり気にしてしまいがちです。

しかし実際には、売却にもさまざまな費用や税金がかかります。

手元に残るお金を正確に把握するためにも、売却にかかるコストやお金の仕組みについて理解を深めておきましょう。

マンション売却にかかる諸費用と仲介手数料

マンション売却には、売却価格の数％程度の諸費用がかかります。

その中で最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料の上限は法律で決まっており、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」（売却価格が400万円超の場合）が一般的です。

そのほかにも、売買契約書に貼る印紙税や、登記手続きにかかる費用、引っ越し費用なども必要になります。

「売れた金額がそのまま手元に残るわけではない」という点を念頭に置き、あらかじめ資金計画を立てておくことが大切です。

住宅ローンが残っている場合でも売却できる？

「住宅ローンがまだ残っているけれど、売ることはできるの？」と心配される方も多いですが、結論から言えば可能です。

ただし、物件を引き渡す際に、ローンを全額返済して「抵当権」を抹消することが条件となります。

基本的には、マンションの売却代金で残りのローンを一括返済します。

もし売却額がローンの残債を下回る（オーバーローン）場合は、不足分を自己資金で補うなどの対策が必要です。

まずは現在のローン残高を確認し、査定額と比較してみることから始めましょう。

売却で利益が出た場合・損が出た場合の税金の仕組み

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。

しかし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、「3,000万円特別控除」という特例があり、利益から最大3,000万円まで差し引くことができるため、実際に税金がかからないケースも多くあります。

一方で、売却して損が出た場合（譲渡損失）にも、給与所得などと損益通算して税金を安くできる特例が使えることがあります。

利益が出ても損が出ても、税制上の優遇措置を受けられる可能性があるので、しっかりと調べておくことが重要です。

マンション売却で失敗しないための重要なポイント

マンション売却は大きなお金が動く取引ですから、誰しも失敗は避けたいと思うものです。

後悔のない売却を実現するためには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。

ここでは、特に重要となる3つの注意点をご紹介します。

査定額だけで判断せず信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際、つい一番高い査定額を出してくれた会社にお願いしたくなるものです。

しかし、査定額はあくまで「売れそうな価格の予想」であり、その価格での売却を保証するものではありません。

中には、契約を取りたいがために、相場より不自然に高い査定額を提示する会社も存在します。

会社選びで大切なのは、査定額の根拠を明確に説明してくれるか、こちらの事情に寄り添った提案をしてくれるかという点です。

「この人なら安心して任せられる」と思える、信頼できる担当者を見極めるようにしましょう。

売り急ぎを避けて余裕を持ったスケジュールを立てる

売却活動において「売り急ぎ」は禁物です。

期限に追われて焦ってしまうと、購入希望者からの値下げ交渉に応じざるを得なくなったり、相場より安い価格で妥協してしまったりする可能性が高まります。

納得のいく価格で売却するためには、できるだけ時間に余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。

住み替えの計画も、売却活動の進捗に合わせて柔軟に調整できるよう、早め早めの行動を心がけましょう。

余裕があれば、心にもゆとりが生まれ、冷静な判断ができるようになります。

内覧時は部屋を整理整頓して第一印象をアップさせる

購入希望者が内覧に来たときの第一印象は、売却の成否を分ける大きな要素です。

玄関に入った瞬間の明るさや清潔感、ニオイなどは、理屈以上に購入意欲を左右します。

内覧の前には、念入りに掃除をして不用品を片付け、整理整頓を心がけましょう。

特に水回りの清潔感は重要視されるポイントです。

また、カーテンを開けて部屋を明るくし、スリッパを用意するなど、お客様を歓迎する雰囲気づくりも大切です。

「大切に使われてきた部屋だな」と感じてもらえれば、良い条件での成約につながりやすくなります。

まとめ

マンション売却の流れについて、期間の目安から具体的なステップ、失敗しないためのポイントまで解説してきました。

売却活動は、準備から引き渡しまで3ヶ月〜6ヶ月程度かかる長い道のりです。

初めてのことで不安も多いかと思いますが、全体の流れを理解し、一つひとつの手順を丁寧に進めていけば、決して難しいものではありません。

何より大切なのは、信頼できる不動産会社というパートナーを見つけることです。

まずは相場を知り、査定を依頼することから、新しいライフスタイルへの第一歩を踏み出してみてくださいね。

マンション 売却 流れについてよくある質問

住みながらマンションを売却することはできますか？

はい、可能です。実際に多くの方が住みながら売却活動を行っています。その場合、購入希望者の内覧時には日程調整をして立ち会う必要があります。生活感が出すぎないよう、整理整頓を心がけることが大切です。

リフォームをしてから売ったほうが高く売れますか？

一概にそうとは言えません。リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、かえって損をする場合もあります。最近は自分の好みにリフォームしたい買主様も多いため、まずは現状のまま査定に出し、不動産会社と相談することをおすすめします。

近所に知られずにこっそり売却することは可能ですか？

可能です。チラシやネット広告を出さずに、不動産会社の顧客ネットワーク内だけで紹介してもらう方法や、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法があります。ただし、広く広告しない分、成約までに時間がかかったり、価格が少し下がったりする可能性はあります。

不動産会社への査定依頼は無料ですか？

はい、基本的に無料です。不動産会社は売買契約が成立した際の仲介手数料で利益を得ているため、相談や査定の段階では費用は発生しません。まずは気軽に相談してみましょう。

もし売れなかった場合、費用はどうなりますか？

仲介契約の場合、売買が成立しなければ仲介手数料は発生しません。ただし、特別な広告を依頼した場合の実費などは請求される可能性があるため、契約時に確認しておくと安心です。一定期間売れなかった場合に不動産会社が買い取る「買取保証」を付けている会社もあります。