マンション売却費用の内訳と相場！手取り額を増やすコツまで解説

マンション売却にかかる費用の相場と目安

マンションを売却する際、売却価格がそのまま全額手に入るわけではありません。一般的に、売却価格の約4％〜6％程度が諸費用としてかかると言われています。

たとえば、3,000万円でマンションが売れた場合、諸費用だけでおよそ120万円〜180万円が必要になる計算です。決して少ない金額ではありませんよね。

主な費用の内訳としては、不動産会社に支払う仲介手数料が最も大きな割合を占めます。そのほか、契約書に貼る印紙税や、登記の手続き費用などが含まれます。

費用の発生タイミングも項目によって異なります。

• 売買契約時：印紙代
• 引き渡し時：登記費用、仲介手数料
• 売却の翌年：譲渡所得税（利益が出た場合）

あらかじめ「これくらいかかるものだ」と目安を持っておくことで、売却後の住み替えプランやローンの返済計画も立てやすくなりますよ。まずはざっくりと、以下の目安表を参考にイメージしてみましょう。

※上記は概算です。物件の状況や税制の特例適用などにより変動します。

このように、売却価格が高くなればなるほど、諸費用も比例して大きくなる傾向があります。次章からは、それぞれの費用が具体的にどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

【一覧】マンション売却時に発生する主な費用の内訳

売却費用と一口に言っても、その中身はさまざまです。「何に」「いくら」かかるのかを整理しておくと、不安も解消されますよね。ここでは、必ずかかる費用と、場合によって発生する費用に分けて、主な内訳をご紹介します。まずは全体像を把握していきましょう。

仲介手数料：売却活動の成功報酬

売却費用の中で最も大きなウェイトを占めるのが「仲介手数料」です。これは、売却活動を行ってくれた不動産会社への成功報酬として支払います。

仲介手数料の上限額は法律で決まっており、一般的な計算式（速算式）は以下の通りです。

> 仲介手数料の上限 = （売却価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税

たとえば3,000万円で売却できた場合、約105万6千円が上限となります。あくまで成功報酬なので、売却が成立しなかった場合には支払う必要はありません。大きな金額ですので、資金計画の際には真っ先に計算に入れておきましょう。

印紙税・登記費用：契約書や手続きにかかる税金

手続きに関連して発生するのが「印紙税」と「登記費用」です。これらは金額としては仲介手数料ほど大きくありませんが、マンション売却の費用として必ず用意しておきたいお金です。

• 印紙税: 売買契約書に貼る収入印紙代です。売却価格によって異なりますが、1,000万円超5,000万円以下なら、軽減措置が適用されて1万円になることが一般的でしょう（本来は2万円）。
• 登記費用: 主に「抵当権抹消登記」にかかる費用です。住宅ローンを完済して抵当権を消す手続きで、登録免許税（不動産1つにつき1,000円）と司法書士への報酬を含めて、1万2,000円〜2万円程度が相場となります。

事務的な手続き費用ですが、現金で用意する必要がある場面も多いので、あらかじめ準備しておくと安心ですね。

譲渡所得税：利益が出た場合にかかる税金

マンションを売って「利益」が出た場合にのみかかるのが「譲渡所得税」です。これは、売却価格から購入時の価格や諸経費を引いてもプラスになった場合、その利益に対して課税される税金（所得税・住民税）のことです。

税率はマンションの所有期間によって大きく変わります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 税率 約39.6%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 税率 約20.3%

長く住んでいたマンションであれば税率は低くなります。また、マイホームの売却には「3,000万円特別控除」などの特例があり、実際には税金がかからないケースも多いですよ。

その他の費用：引っ越し代やハウスクリーニング代など

手続きや税金以外にも、実費としてかかる費用があります。見落としがちですが、これらも予算に組み込んでおくと安心です。

• 引っ越し費用: 新居への移動にかかる費用。繁忙期（3〜4月）は高くなる傾向があります。
• 不用品処分費: 家具や家電を処分する場合にかかります。
• ハウスクリーニング費: 必須ではありませんが、水回りなどをプロに掃除してもらうと印象が良くなり、早期売却につながることがあります。
• 必要書類の取得費: 印鑑証明書や住民票、固定資産税評価証明書などの発行手数料です。数千円程度で済みます。

状況に合わせて、予備費として少し多めに見積もっておくと良いでしょう。

手元にいくら残る？売却費用のシミュレーション

費用の項目がわかったところで、実際に手元にいくら残るのか計算してみたくなりますよね。ここでは具体的な数字を使ってシミュレーションを行います。ご自身の状況に近い数字に置き換えて、電卓を叩いてみてくださいね。

売却価格3,000万円の計算モデルケース

まずは、住宅ローンの残債がない状態で、マンションを3,000万円で売却した場合のシミュレーションを見てみましょう。

【条件】売却価格：3,000万円

手取り額 = 3,000万円 - 約114万円 = 約2,886万円

このケースでは、売却価格の約3.8%が費用となり、残りが手取りとなります。ここからさらに引っ越し代などが引かれるイメージですね。

住宅ローン残債がある場合の計算イメージ

次に、住宅ローンがまだ残っている場合の計算です。売却代金でローンを一括返済する流れになります。

【条件】売却価格：3,000万円、ローン残債：2,000万円

1. 売却による入金: 3,000万円

2. 諸費用の支払い: 約114万円（先ほどの例と同様）

3. ローン一括返済: 2,000万円

手元に残るお金 = 3,000万円 - 114万円 - 2,000万円 = 約886万円

この886万円が、次の新居の購入資金や貯蓄に回せるお金になります。もし「売却価格 < ローン残債 + 諸費用」となってしまう場合は、不足分を自己資金（貯金など）から補填しなければ売却できないため、事前の計算が非常に重要です。

マンション売却費用を抑えて手取りを増やすコツ

売却費用は決して安くありませんが、知識を持っておくことで節約したり、戻ってくるお金を受け取ったりすることができます。少しでも手取り額を増やして、次の生活を豊かにするためのポイントを3つご紹介します。

「3,000万円特別控除」などの特例で節税する

売却で利益（譲渡所得）が出た場合、そのままでは税金がかかってしまいますが、マイホームの売却には強力な節税特例があります。

代表的なのが「3,000万円特別控除の特例」です。

これは、所有期間に関わらず、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるという制度です。つまり、売却益が3,000万円までなら税金がかかりません。

この特例を使うには確定申告が必要ですが、税額がゼロになる効果は絶大です。適用要件を満たしているか、事前に国税庁のホームページや税務署で確認しておきましょう。

火災保険料やローン保証料など戻ってくるお金を確認する

意外と忘れがちなのが、支払ったお金が「戻ってくる」ケースです。マンション売却に伴い、以下の契約を解約することで返戻金があるかもしれません。

• 火災保険・地震保険: 一括払いしていた場合、解約手続きをすれば残りの期間分が月割りで返金されます。
• 住宅ローン保証料: ローンを一括返済した際、保証料を一括で前払いしていた場合は、残りの期間に応じて一部が戻ってくることがあります。

これらは自動的に振り込まれるわけではなく、自分で解約や返還の手続きをする必要があります。売却が決まったら、加入している保険会社や銀行に問い合わせてみてくださいね。

複数の不動産会社に査定依頼をして適正価格を知る

手取り額を増やす最も確実な方法は、やはり「少しでも高く売る」ことです。そのためには、マンションの適正価格を正しく把握することが欠かせません。

1社だけに査定を依頼すると、その価格が適正なのか判断できませんよね。ぜひ複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や根拠を比較検討しましょう。

「A社は3,000万円、B社は3,200万円」というように、会社によって査定額に差が出ることがあります。信頼できるパートナーを見つけることが、結果的に費用対効果を高める近道になりますよ。

まとめ

マンション売却にかかる費用について、内訳やシミュレーションをご紹介しました。

売却費用の目安は、売却価格の約4%〜6%です。

仲介手数料をはじめ、印紙税や登記費用など、様々なお金が必要になります。しかし、「3,000万円特別控除」などの特例を活用したり、火災保険の解約返戻金を受け取ったりすることで、最終的な手取り額を増やすことも可能です。

まずは「自分のマンションだといくらかかるの？」という概算を知ることから始めてみましょう。費用の全体像が見えれば、売却への不安も小さくなり、次の一歩を自信を持って踏み出せるはずです。あなたのマンション売却が、納得のいくスムーズなものになるよう応援しています。

マンション 売却 費用についてよくある質問

マンション売却の費用に関して、初めての方がよく疑問に思う点をQ&A形式でまとめました。

売却費用はいつ支払うタイミングになりますか？

費用の種類によって異なります。仲介手数料は一般的に「売買契約時」に半金、「引き渡し時」に残金を支払います。印紙代は契約時、登記費用は引き渡し時に支払うのが一般的です。

売却して赤字（損失）が出た場合、税金はどうなりますか？

売却損が出た場合、譲渡所得税はかかりません。さらに一定の要件を満たせば、給与所得など他の所得と損益通算して、所得税や住民税を減らせる特例（譲渡損失の繰越控除など）が使える場合があります。

少しでも高く売るためにリフォームしてから売るべきですか？

基本的にはリフォームせずにそのまま売却することをおすすめします。リフォーム費用を売却価格に上乗せして回収するのは難しく、買主が自分の好みにリフォームしたいと考えるケースも多いためです。まずは現状のまま査定を受けてみましょう。

売却費用を手持ちの現金で払えない場合、ローンに組み込めますか？

住み替え（買い替え）の場合、新居の住宅ローンに旧居の売却費用や残債を組み込める「住み替えローン」を利用できることがあります。ただし審査は厳しめになるため、金融機関への相談が必要です。