マンション売却後の確定申告は必要？判断基準と手続きの完全ガイド

マンション売却後に確定申告が必要なケース・不要なケース【結論】

マンションを売却した後、一番気になるのは「自分は確定申告をしなければならないのか？」という点ですよね。結論から言うと、確定申告が必要かどうかは「売却して利益が出たか」そして「節税の特例を利用するか」によって決まります。まずはご自身の状況がどれに当てはまるか、フローチャートのように確認していきましょう。

売却して「利益」が出ている場合は申告が必要

最も基本的なルールとして、マンションを売って「利益（譲渡所得）」が出た場合は、確定申告をして税金を納める必要があります。

ここで言う「利益」とは、単に「買った時より高く売れた」ということだけではありません。売却価格から、購入時の費用や売却にかかった手数料などを差し引いた上で、プラスになっているかどうかが判断基準です。計算の結果、プラスであれば申告義務が生じます。会社員の方で普段は年末調整だけで済んでいる方も、この場合は例外なく確定申告が必要ですので注意しましょう。

3,000万円特別控除などの「特例」を使うなら申告が必要

「計算したら利益が出たけれど、特例を使えば税金はゼロになるはず」という場合でも、確定申告は必須です。

例えば、マイホームを売った際に利用できる「3,000万円の特別控除」などは、確定申告をすることで初めて適用される制度だからです。「特例を使えば税金がかからないから、申告もしなくていいや」と自己判断して放置してしまうと、特例が認められず、本来払わなくてよかった高額な税金を請求されることになりかねません。特例を受けるための「申請手続き」として確定申告が必要だと覚えておいてくださいね。

利益が出ず特例も使わないなら申告は不要

計算した結果、売却益が出ず「損失（マイナス）」になり、かつ「特例も利用しない」という場合は、確定申告は不要です。利益が出ていなければ税金は発生しないため、税務署に申告する必要がないからです。

ただし、損失が出た場合でも「損益通算」や「繰越控除」といった特例を使って、給与所得などにかかる税金を減らしたい（還付を受けたい）場合は、あえて確定申告をする必要があります。「義務はないけれど、申告した方がお得になるケースがある」という点は頭の片隅に置いておきましょう。

そもそも売却益（譲渡所得）はどう計算する？【仕組み】

確定申告が必要かどうかを判断するためには、まず「いくら利益が出たのか（譲渡所得）」を正しく計算する必要があります。「売れた金額＝利益」ではないので安心してくださいね。ここでは、税金を計算するベースとなる「譲渡所得」の仕組みについて、わかりやすく解説します。

譲渡所得の基本計算式（売却額－取得費－譲渡費用）

譲渡所得（売却益）は、以下の計算式で求めます。

> 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

• 譲渡価額: マンションが売れた金額
• 取得費: マンションを買った時の代金や手数料（減価償却後）
• 譲渡費用: 売る時にかかった仲介手数料や印紙代など

つまり、売れた金額から「物件の元値」と「諸経費」を引いて、手元に残った純粋な儲けがいくらかを算出するわけです。この数字がプラスなら利益あり、マイナスなら損失ありとなります。

「取得費」は購入額から減価償却費を引いて計算する

計算の中で一番間違いやすいのが「取得費」です。「買った時の値段をそのまま引けばいいんでしょ？」と思われがちですが、建物部分は時間の経過とともに価値が下がるため、その分を差し引く「減価償却」という計算をしなければなりません。

• 土地部分: 購入額そのまま
• 建物部分: 購入額 － 減価償却費相当額

このように計算した現在の価値（未償却残高）を取得費として扱います。購入時の契約書が見当たらない場合は「売却額の5%」を取得費とする概算取得費という方法もありますが、税金が高くなりやすいので、購入時の資料は必死に探しましょう。

所有期間が5年超か以下かで税率が大きく変わる

譲渡所得にかかる税率は、マンションを所有していた期間によって大きく異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 税率 約39.6%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 税率 約20.3%

この「5年」の判定は、売却した年の1月1日時点で計算します。実際の所有期間が5年を少し過ぎていても、1月1日時点で5年以下なら短期譲渡所得となり、税金が倍近く高くなってしまいます。売却のタイミングを検討する際は、この期間の数え方に十分注意してくださいね。

節税のために知っておきたい代表的な特例制度【具体策】

マンション売却では、動く金額が大きい分、税金も高額になりがちです。しかし、マイホームの売却には国が用意した強力な節税メリット（特例）がいくつかあります。これらを上手く活用できるかどうかが、手元に残るお金を大きく左右します。ここでは代表的な3つの特例をご紹介します。

利益が出た時：3,000万円の特別控除特例

最も多くの人が利用する、非常に効果の大きい特例です。マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。

例えば、売却益が2,000万円出たとしても、この特例を使えば「利益はゼロ」とみなされ、税金がかかりません。所有期間の長短に関わらず利用できるのが大きなメリットです。ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売却する必要があるなど、いくつかの要件があります。

10年以上住んでいた時：軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームの場合、通常約20%の税率が、さらに低くなる「軽減税率の特例」が使えます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：税率 約14.2%

この特例は、先ほどの「3,000万円特別控除」と併用できるのが最大の特徴です。長く住んだ愛着のある家を売る場合には、ダブルで節税できる可能性が高いので、ぜひチェックしてみてください。

損をした時：譲渡損失の損益通算と繰越控除

残念ながらマンション売却で損をしてしまった（譲渡損失が出た）場合でも、諦めるのはまだ早いですよ。原則として不動産の売却による損失は他の所得と通算できませんが、住宅ローンの残高よりも低い金額で売却した場合など、一定の要件を満たす特例を使えば、その損失を給与所得などから差し引く「損益通算」ができるんです。

控除できる金額には上限があり、基本的には「住宅ローンの残高から売却価格を引いた金額」などが対象となります。もし一度で引ききれない損失があっても、最長3年間繰り越して控除できる「繰越控除」も利用できます。この特例を活用すれば、すでに源泉徴収された所得税が戻ってきたり、翌年以降の住民税が安くなったりするかもしれません。

予期せず損が出たときこそ、この制度が家計の大きな助けになるでしょう。ご自身のケースが要件に当てはまるか確認して、ぜひマンション売却の確定申告を行ってみてくださいね。

確定申告の期限と必要書類の準備リスト【手順】

「マンション売却後に確定申告が必要なのはわかったけれど、いつ何をすればいいの？」という方のために、具体的なスケジュールと必要書類をまとめました。直前になって慌てないよう、余裕を持って準備を進めることが大切です。

まず、2025年（令和7年）中にマンション売却を行った場合の申告期間についてです。期間は2026年（令和8年）2月16日（月）から3月16日（月）までとなります。本来の期限である3月15日が日曜日にあたるため、翌日の月曜日まで延長されるんですね。e-Taxでの提出はもちろん、税務署への持参や郵送の場合も3月16日まで可能ですのでご安心ください。

スムーズに進めるための手順と主な必要書類は、以下のリストを参考にしてみてください。

書類を集める

売却時と購入時の売買契約書

仲介手数料や印紙代などの領収書

譲渡所得の内訳書（税務署で入手するか、申告書作成時に記入・入力します）

住民票（居住用財産の特例を使う場合）

源泉徴収票（給与所得など他の所得がある場合）

確定申告書（B様式など、税務署や国税庁サイトで用意）

申告書を作成・提出する

「3,000万円特別控除」などの特例を利用する場合、「住まなくなってから3年目の年末までに売却」といった条件を満たした上で、必ず確定申告を行ってください。

国税庁の公式サイトなどを参考に、e-Taxや税務署で作成して期限内に提出しましょう。

早めに書類を整理しておくと、手続きがぐっと楽になるでしょう。

申告時期は売却した翌年の2月16日～3月15日

確定申告の期間は、原則としてマンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

例えば、2023年中に売却（引き渡し）をした場合、申告期間は2024年の2月16日〜3月15日となります。この1ヶ月間は税務署も非常に混雑します。期限を過ぎるとペナルティが発生することもあるため、カレンダーに予定を入れておき、2月に入ったらすぐに動けるようにしておきましょう。なお、還付申告（税金が戻ってくる場合）だけなら、1月からでも受け付けてもらえます。

自分で手元に用意しておく書類（売買契約書など）

申告書を作成するために、まずはご自宅にある書類をかき集めましょう。特に「購入時の契約書」は見つかりにくいことがあるので、早めの捜索をおすすめします。

【手元で用意する主な書類】

• 売却時の売買契約書: 売った金額の証明
• 購入時の売買契約書: 買った金額の証明
• 仲介手数料の領収書: 売却時・購入時の両方
• 売却にかかった費用の領収書: 印紙代、測量費など
• 源泉徴収票: 給与所得などの確認用（会社員の場合）

法務局や役所などで取り寄せる書類（登記事項証明書など）

手元の書類に加え、役所や法務局で新たに取得しなければならない書類もあります。これらは取得に数日かかることもあるので注意が必要です。

【取り寄せる主な書類】

• 登記事項証明書: 法務局で取得（土地・建物）
• 除票住民票: 売却したマンションに住んでいたことの証明（3,000万円控除を使う場合など）
• 戸籍の附票: 住所移転の履歴が必要な場合

特例を利用する場合は、これ以外にも特定の書類が必要になることがあります。国税庁のチェックシートなどを活用して漏れがないようにしましょう。

確定申告書を作成・提出する3つの方法

書類が揃ったら、いよいよ申告書の作成と提出です。今は昔と違って、自宅にいながらスマホで完結する方法も普及しています。ご自身のスキルや状況に合わせて、最適な方法を選んでみてください。

スマホやPCで作成しe-Taxで送信する

最もおすすめなのが、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用して、e-Tax（電子申告）で送信する方法です。

画面の案内に従って金額を入力していけば、税額が自動計算されるため、計算ミスの心配がありません。マイナンバーカードと読み取り対応のスマホがあれば、自宅から24時間いつでも提出できます。税務署に行く手間も待ち時間もなく、添付書類の一部を省略できるメリットもありますよ。

管轄の税務署へ持参または郵送する

「パソコン操作は苦手」「やっぱり対面で確認したい」という方は、管轄の税務署へ直接持参するか、郵送で提出する方法があります。

確定申告期間中は、税務署や特設会場で相談会が開かれています。職員の方に聞きながら作成できるので安心感はありますが、この時期は数時間待ちになることも珍しくありません。持参する場合は、時間に十分な余裕を持って行くようにしましょう。郵送の場合は、消印有効ですが、早めの投函を心がけてください。

計算が複雑で不安な場合は税理士に依頼する

「計算が複雑すぎて自信がない」「忙しくて時間がない」「複数の特例を絡めた判断が難しい」という場合は、プロである税理士に依頼するのが確実です。

費用はかかりますが（内容によりますが数万円〜十数万円程度）、正確な申告ができる上、最も有利な節税方法を提案してもらえるメリットがあります。特に、買い替え特例や相続が絡む場合など、判断に迷う要素がある時は、一度専門家に相談することを強くおすすめします。安心をお金で買うという選択肢も大切です。

申告を忘れたり期限に遅れたりした場合のリスク

「忙しくてつい忘れていた」「面倒だからやらなかった」では済まされないのが税金の世界です。もし確定申告を忘れたり、期限に遅れたりすると、本来払う必要のないお金を払うことになってしまいます。リスクを正しく理解して、必ず期限内に手続きを完了させましょう。

無申告加算税や延滞税などのペナルティ

期限内に申告をしなかった場合、本来の税金に加えて「無申告加算税」というペナルティが課されます。さらに、納税が遅れた日数分だけ「延滞税」もかかります。これらは余分な出費でしかありません。

「バレないだろう」と思うのは危険です。法務局から税務署へ登記情報の通知が行くため、不動産を売却した事実は税務署に筒抜けです。後から税務署より「お尋ね」が届いて慌てることのないよう、正直に申告することが一番の自衛策です。

特例が適用されず税負担が増える可能性

さらに気をつけておきたいのが、期限後申告によるデメリットです。マンション売却の確定申告において、よく「期限を過ぎると3,000万円特別控除などの特例が受けられなくなる」と心配されることがありますよね。実は、居住用財産の3,000万円特別控除については、申告自体を忘れていた場合でも期限後申告で適用できるケースがあるんです。

ただし、もし普段から「青色申告特別控除（最大65万円）」を受けている方などは注意してくださいね。期限を過ぎてしまうと、この最大65万円の特別控除は適用されなくなってしまいます。控除額が大幅に減ってしまったり、場合によっては0円になったりすることもあるため、税負担が増えてしまうでしょう。

また、特例が使えたとしても「無申告加算税（5％〜20％）」や「延滞税」といったペナルティがかかることも考えられます。余計な出費を避けるためにも、期限厳守は絶対条件だと肝に銘じておきましょう。

まとめ

マンション売却後の確定申告について解説してきました。大切なポイントを振り返りましょう。

• 利益が出ている場合や、特例を利用する場合は必ず確定申告が必要。
• 3,000万円特別控除などの特例を使えば、大幅な節税が可能（ただし申告必須）。
• 申告期限は売却翌年の2月16日〜3月15日。遅れるとペナルティのリスクあり。
• 必要書類（売買契約書など）は早めに準備しておく。

「難しそう」と感じていた方も、やるべきことが整理できれば、あとは一つずつ進めるだけです。特例を賢く利用して、損のないスムーズな売却手続きを完了させてくださいね。もし不安があれば、早めに税務署や税理士に相談してみましょう。

マンション 売却 確定申告についてよくある質問

マンション売却の確定申告に関して、よく寄せられる質問をまとめました。

利益が出なかったら本当に何もしなくていいのですか？

はい、計算上の利益（譲渡所得）がマイナスで、かつ特例（損益通算など）を利用しないのであれば、確定申告は不要です。ただし、税務署から確認の書類（お尋ね）が届くことがあるので、計算根拠となる資料は保管しておきましょう。

会社員ですが、確定申告をすると会社にバレますか？

確定申告をすると、住民税の額が変わることで会社に知られる可能性があります。ただし、マンション売却益は副業とは異なるため、通常は就業規則違反にはなりません。気になる場合は、住民税の徴収方法を「普通徴収（自分で納付）」に選択することも可能です。

ふるさと納税をしている場合はどうなりますか？

マンション売却で確定申告をする場合、ふるさと納税の「ワンストップ特例」は無効になります。そのため、確定申告の中で改めてふるさと納税の寄付金控除も含めて申告する必要があります。忘れると控除が受けられないので注意してください。

夫婦共有名義のマンションを売った場合は？

共有名義の場合、それぞれの持分に応じて利益を計算し、夫婦それぞれが個別に確定申告をする必要があります。3,000万円特別控除も、要件を満たせば夫婦それぞれで利用でき、最大6,000万円の控除になることもあります。

税理士に依頼する場合の費用相場はどのくらいですか？

売却価格や内容の複雑さによりますが、一般的には数万円〜15万円程度が相場と言われています。譲渡所得の金額に応じて報酬が決まるケースが多いです。初回相談無料の税理士も多いので、まずは見積もりを取ってみることをおすすめします。