オーバーローンとは？売却方法と確認手順をやさしく解説

オーバーローンとは「売却価格よりもローン残高が多い状態」

まずは、不動産用語としての「オーバーローン」の意味を正しく理解しておきましょう。

簡単に言うと、マンションを売却できる金額よりも、住宅ローンの残り（残債）の方が多い状態のことを指します。

例えば、以下のようなケースです。

• 住宅ローン残高：3,000万円
• マンションの売却査定額：2,500万円
• 差額：マイナス500万円

この場合、マンションを売っても500万円の借金が残ってしまうため、「オーバーローン状態」となります。

逆に、売却額でローンを完済できる状態であれば問題ありませんが、このオーバーローンの場合は少し工夫が必要です。

売却時と購入時で意味が異なる点に注意

少しややこしいのが、この言葉は「いつ使うか」によって意味が少し変わるという点です。

今回のように「売却時」に使う場合は、先ほど説明した通り「売却額 ＜ ローン残高」の状態を指します。

一方で、マンションを「購入する時」にもオーバーローンという言葉を使うことがあります。これは、物件価格だけでなく、諸費用やリフォーム費用も含めて、物件価格以上にローンを借りることを指します（物件価格 ＜ 借入額）。

これから売却を検討されている方は、前者の「売却してもローンが残る状態」という意味で覚えておいてくださいね。インターネットで検索する際などは、どちらの意味で書かれているか注意して読むと良いでしょう。

逆の状態である「アンダーローン」とは

オーバーローンとは反対に、マンションを売却したお金で住宅ローンをすべて返済し、さらに手元にお金が残る状態を「アンダーローン」と呼びます。

アンダーローンであれば、売却で得た利益を次の新居の購入資金に充てたり、貯蓄に回したりすることができます。

ご自身のマンションがどちらの状態にあるかによって、とれる選択肢が大きく変わってくるのです。

オーバーローンでもマンションの売却はできる？

「ローンが残っていると、やっぱり売れないのでしょうか？」

そんな不安を感じる方も多いかと思いますが、結論からお伝えすると、オーバーローンであってもマンションの売却は可能です。

ただし、誰でも自由に売れるわけではなく、クリアしなければならない重要な条件がひとつだけあります。

それは、「マンションを引き渡す日までに、住宅ローンを全額返済すること」です。

なぜ全額返済が必要なのか、その理由を詳しく見ていきましょう。

原則として「引き渡し時の全額返済」が条件

住宅ローンを組んでマンションを購入した際、金融機関は土地や建物に「抵当権（ていとうけん）」という権利を設定しています。

これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がそのマンションを差し押さえて競売にかけることができる権利のことです。

通常、マンションを売却して購入者へ引き渡すタイミングで、この抵当権を消す（抹消する）必要があります。

抵当権を消すための条件こそが「ローンの完済」なのです。

たとえオーバーローンであっても、何らかの方法で不足分を補って完済できれば、問題なく売却することができます。

完済できないと抵当権を抹消できず売却できない

もし抵当権がついたままのマンションを買ってしまうと、前の持ち主の返済が滞ったときに、新しい持ち主が家を失うリスクがあります。

そんな危険な状態のマンションを買いたいと思う人は、まずいませんよね。

そのため、実務上は「抵当権の抹消」と「所有権の移転（引き渡し）」は同時に行われます。

つまり、売却代金をもらってもまだローンが残ってしまう場合、その足りない分をどうにかして用意し、銀行に「全額返しました」と認めさせない限り、抵当権は消せず、結果として売却もできないということになります。

逆に言えば、「差額さえ埋められれば売れる」ということですので、次はその方法をご紹介します。

オーバーローン時にマンションを売却する3つの方法

オーバーローン状態でもマンションを売却し、新しい生活をスタートさせるためには、売却額とローン残高の「差額」をどう埋めるかが鍵となります。

具体的には、主に以下の3つの方法が考えられます。

自己資金（貯金）で差額を埋める

住み替えローンを利用する

任意売却（にんいばいきゃく）をする

それぞれの方法について、メリットや注意点を詳しく解説していきますので、ご自身の状況に合うものがないか確認してみてください。

自己資金（貯金）で差額を埋める

最もシンプルで、かつ理想的な方法がこちらです。

売却代金だけでは足りない分を、ご自身の預貯金などの現金で支払って完済します。

メリット:

• 新たな借金を増やさずに済む
• 金利の負担がない
• 手続きがスムーズに進む

例えば、ローン残高が3,000万円で、マンションが2,500万円で売れた場合、差額の500万円を現金で用意できれば、きれいさっぱりローンを完済できます。

親御さんからの援助を受けられる場合なども、このケースに含まれます。まずは手元の資金で対応できるか、シミュレーションしてみましょう。

住み替えローンを利用して残債を上乗せする

「手元にまとまった現金がないけれど、どうしても住み替えたい」という場合に検討したいのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。

これは、新しく購入する家のローンに、今の家の完済しきれなかったローン残債を上乗せして借りる方法です。

特徴:

• メリット: 自己資金が少なくても住み替えが可能になる
• 注意点: 借入額が大きくなるため、審査が厳しくなる傾向がある

新しい家の価格＋前の家の残債を借りることになるため、毎月の返済額が増える可能性があります。

年収や勤続年数などの条件を満たしているか、金融機関に相談してみるのが良いでしょう。無理のない返済計画かどうかの見極めが大切です。

金融機関の合意を得て「任意売却」をする

「貯金もなく、新しいローンも組めない。でも返済が苦しくて売りたい…」

そのような切迫した状況での最終手段として「任意売却」があります。

これは、金融機関の特別な合意を得て、ローンを全額返済しなくても抵当権を解除してもらい、売却する方法です。

知っておくべき点:

• 市場価格に近い価格で売却できる可能性がある
• 信用情報機関に記録が残る（いわゆるブラックリスト）可能性がある
• 残った借金は、無理のない範囲で分割返済していく交渉が必要

競売になって安く買い叩かれるよりは有利ですが、将来のクレジットカード作成やローン審査に影響が出るなど、デメリットも大きいため慎重な判断が必要です。

まずは自分がオーバーローンかを確認する手順

ここまでオーバーローンの対策をお伝えしてきましたが、そもそもご自身のマンションがオーバーローンなのかどうか、正確に把握されていますか？

「なんとなくこれくらいかな？」という感覚で進めると、後で資金計画が狂ってしまうこともあります。

売却活動を本格的に始める前に、まずは現状を数字でしっかり確認しましょう。

確認すべきステップは以下の2つです。

住宅ローンの残高を確認する

まずは、「今、あといくら返せばローンが終わるのか」を確認しましょう。

以下の方法で正確な数字を知ることができます。

• 返済予定表を見る: 借り入れ時に金融機関から送られてくる表です。「◯年◯月時点の残高」が記載されています。
• インターネットバンキング: オンラインで詳細を確認できる銀行も増えています。
• 残高証明書: 年末調整の時期に送られてくる書類ですが、発行時点の情報なので少し古い場合があります。

最新の正確な数字を知りたい場合は、借りている金融機関の窓口に問い合わせるのが一番確実です。1円単位まで把握しておくと安心でしょう。

不動産会社に査定を依頼して売却相場を知る

ローン残高がわかったら、次は「マンションがいくらで売れそうか」を調べます。

これには不動産会社の「査定」を利用するのが一般的です。

1. 机上査定（簡易査定）: ネットなどで類似物件のデータから概算を出す方法。手軽に相場を知りたいときに便利です。

2. 訪問査定: 実際に担当者が部屋を見て、リフォーム状況や日当たりなどを加味して出す方法。より正確な金額がわかります。

査定額は会社によってばらつきがあるため、必ず複数の不動産会社（3社程度）に依頼して比較することをおすすめします。

「ローン残高」と「査定額」を比べることで、初めてオーバーローンかどうかの判断ができるようになります。

まとめ

オーバーローンとは、マンションの売却価格よりも住宅ローンの残高が多い状態のことを指します。

不安に感じる言葉かもしれませんが、仕組みを正しく理解すれば、恐れることはありません。

今回の記事のポイントを振り返りましょう。

• オーバーローンでも、引き渡し時に完済できれば売却は可能
• 差額を埋める主な方法は「自己資金」か「住み替えローン」
• 返済が困難な場合は「任意売却」という選択肢もある
• まずは「ローン残高」と「査定額」を正確に把握することがスタート

大切なのは、一人で悩まずにプロに相談することです。

不動産会社はこのようなケースを数多く扱っていますので、あなたの状況に合わせた最適なプランを提案してくれるはずです。

まずはご自宅の価値を知ることから始めて、新しい生活への一歩を踏み出してみませんか？

オーバーローン とはについてよくある質問

オーバーローンや売却に関して、お客様からよくいただく質問をまとめました。

Q1. オーバーローンになると、絶対に売却できませんか？

いいえ、そんなことはありません。自己資金で差額を補填したり、住み替えローンを利用したりして、引き渡しまでにローンを完済できれば売却可能です。

Q2. 住み替えローンを利用するための条件は厳しいですか？

一般的な住宅ローンよりも審査基準が厳しくなる傾向があります。現在のローン残債と新しい家の購入費を合わせて借り入れるため、年収に対する返済比率などが重視されます。

Q3. 査定価格よりも高く売れる可能性はありますか？

可能性はあります。査定価格はあくまで「売れるであろう予想価格」です。人気エリアであったり、購入希望者とのタイミングが合えば、査定額より高く売れるケースも珍しくありません。

Q4. 自己資金がなくても売却する方法はありますか？

住み替えローンを利用すれば、自己資金が少なくても売却と住み替えが可能です。ただし、返済能力などの審査に通る必要があります。返済自体が困難な場合は、任意売却という方法もあります。

Q5. 任意売却をすると、その後の生活にどんな影響がありますか？

信用情報機関に事故情報が登録される（いわゆるブラックリスト）ため、一定期間（5〜7年程度）は新たなローンが組めなくなったり、クレジットカードが作れなくなったりするデメリットがあります。