マンション譲渡所得税の計算方法と節税特例を完全図解

マンション売却にかかる「譲渡所得税」の基本

マンションを売却したとき、必ずしも税金を払わなければならないわけではありません。まずは、この税金がどのような仕組みで発生するのか、その基本をしっかりと押さえておきましょう。

ここでは、課税の対象となる「利益」の考え方と、税金の内訳についてご説明します。

利益（譲渡所得）が出た場合にのみ発生する税金

「譲渡所得税」という名前を聞くと、マンションが売れた金額そのものに税金がかかると思われがちですが、実はそうではありません。

この税金は、売却によって得られた「利益（譲渡所得）」に対してのみ発生します。つまり、購入した時よりも高く売れて利益が出た場合にだけ、税金を支払う必要があるのです。

逆に言えば、購入額よりも安く売れて損失が出た場合には、原則としてこの税金はかかりません。「利益が出たら払う、損をしたら払わなくていい」とシンプルに覚えておくと、少し気が楽になりますよね。

住民税・復興特別所得税との内訳

一般的に「譲渡所得税」と呼ばれていますが、実はこれ、一つの税金ではなく、以下の3つの税金をまとめた総称なんです。

• 所得税：国に納める税金
• 復興特別所得税：所得税額に2.1%上乗せされる税金（2037年まで）
• 住民税：お住まいの自治体に納める税金

これらは別々に請求が来るわけではなく、確定申告によって所得税を納付し、そのデータをもとに後日、住民税の通知が届く仕組みになっています。それぞれ納めるタイミングが違うので、資金計画を立てる際には注意が必要ですよ。

譲渡所得税の計算方法を3ステップで解説

「じゃあ、私の場合はいくらくらい税金がかかるの？」と気になりますよね。税額を出すには、少し計算が必要ですが、手順を追っていけばそれほど難しくありません。

ここでは、大きく3つのステップに分けて計算の流れをご紹介します。電卓を片手に、ざっくりとした数字を入れてシミュレーションしてみてください。

手順1：売却益（譲渡所得）を算出する

まずは、課税対象となる「本当の利益（譲渡所得）」を計算しましょう。

単純に「売れた金額」から「買った金額」を引くだけではありません。売却にかかった経費なども差し引くことができます。

計算式は以下の通りです。

> 譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） － （取得費 ＋ 譲渡費用）

この式で算出された金額がプラスになれば税金の対象、マイナスなら税金はかかりません。では、この「取得費」と「譲渡費用」について、もう少し詳しく見ていきましょう。

#### 取得費（購入代金など）と譲渡費用（仲介手数料など）の計算

「取得費」と「譲渡費用」は、利益から差し引くことができる重要な経費です。これらを漏れなく計上することで、課税される利益を小さくし、節税につなげることができます。

取得費（マンションを買ったときにかかった費用）

• マンションの購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の登記費用や不動産取得税
• リフォーム費用など

譲渡費用（マンションを売るときにかかった費用）

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 登記抹消費用など

領収書や契約書は捨てずに、しっかり保管しておいてくださいね。もし取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することも可能です。

#### 建物の「減価償却費」を差し引く点に注意

ここで一つ、とても大切な注意点があります。

マンションの建物部分は、時間が経つにつれて価値が下がっていくと考えます。これを「減価償却」といいます。

そのため、購入時の代金をそのまま「取得費」として引くことはできません。所有期間に応じた「減価償却費相当額」を、購入代金から差し引いて、現在の価値（取得費）を計算し直す必要があるのです。

• 計算上の取得費 ＝ 購入代金 － 減価償却費相当額

土地部分は価値が減らないのでそのまま計算しますが、建物についてはこの処理を忘れないようにしましょう。「思ったより取得費が少なくなって、利益が大きく計算されてしまった」というケースもあるので要注意です。

手順2：所有期間（短期・長期）から税率を決める

利益（譲渡所得）が計算できたら、次は税率を確認します。

実は、マンションを売却した年の1月1日時点で「どのくらいの期間所有していたか」によって、税率が大きく2つに分かれるんです。

このように、5年を超えているかどうかで税率が倍近く変わります。「あと少しで5年だったのに！」と後悔しないよう、所有期間の判定は慎重に行いましょう。売却した日ではなく、「売却した年の1月1日時点」で判定するのがポイントですよ。

手順3：課税譲渡所得に税率をかける

最後に、算出した「譲渡所得」に、先ほど確認した「税率」をかけ合わせれば、納税額がわかります。

> 税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（短期 39.63% または 長期 20.315%）

例えば、長期譲渡所得で利益が1,000万円出た場合、税金は約203万円となります。

「えっ、そんなに取られるの？」と驚かれたかもしれませんが、安心してください。マイホームの売却には、この利益を大幅に減らせる強力な「特例」が用意されています。次の章で詳しくご紹介しますね。

税金をゼロに近づける「節税特例」の活用

計算してみて「税金が高すぎる…」とショックを受けた方も、まだ諦めないでください。

居住用財産、つまりマイホームを売却する場合には、税負担を軽くするための様々な特例措置が設けられています。

これらを上手に活用することで、税金を大幅に減らしたり、場合によってはゼロにすることも可能です。代表的な3つの特例を見ていきましょう。

マイホーム売却で使える「3,000万円特別控除」

これは、マイホーム売却において最も強力で、多くの方が利用する特例です。

所有期間の長さに関係なく、譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで差し引くことができます。

つまり、売却益が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで課税対象となる所得がゼロになり、税金がかからなくなるのです。

• 適用後の所得 ＝ 譲渡所得 － 3,000万円

ただし、この特例を受けるためには「自分が住んでいた家であること」など、いくつかの要件を満たす必要がありますし、確定申告も必須となります。

所有期間10年超で使える「軽減税率の特例」

もし、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームであれば、さらにお得な特例が使えます。

これは、3,000万円特別控除を適用した後の残りの利益（6,000万円以下の部分）に対して、通常20.315%の税率を14.21%まで引き下げてくれる制度です。

3,000万円控除と併用できるのが大きなメリット。長く住んだ愛着のある家を売る場合には、ぜひ活用したい制度ですね。

相続したマンションを売る場合の「取得費加算の特例」

相続によって取得したマンションを売却する場合、「取得費（購入代金など）」がわからず、税金が高くなってしまうことがあります。

そんな時に役立つのがこの特例です。

相続税を支払って取得したマンションを、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を「取得費」に加算することができます。

取得費が増えれば、その分利益（譲渡所得）が圧縮されるため、結果として税金を安く抑えることができるんですよ。相続物件の売却はタイミングが重要といえますね。

【事例シミュレーション】手取り額はいくら変わる？

特例を使うと税金が安くなるとお伝えしましたが、実際にどれくらい手取り額が変わるのか、具体的な数字で見てみましょう。

ここでは、「所有期間10年超のマイホーム」を売却し、「1,000万円の利益（譲渡所得）」が出たケースでシミュレーションしてみます。

3,000万円特別控除を使わずに計算した場合

まずは、何の特例も使わずにそのまま計算してみましょう。

所有期間が10年を超えているので、税率は「長期譲渡所得」の20.315%が適用されます。

• 譲渡所得：1,000万円
• 税率：20.315%
• 税額：約203万円

せっかくの利益1,000万円から、約203万円もの税金が引かれてしまいます。手元に残るのは約797万円。これでは、次の住み替え資金計画にも影響が出てしまいそうですね。

3,000万円特別控除を適用して税金が0円になる場合

次に、「3,000万円特別控除」を適用した場合を見てみましょう。

この特例を使うと、利益から3,000万円を差し引くことができます。

• 課税譲渡所得 ＝ 1,000万円 － 3,000万円 ＝ 0円（マイナスは0とみなす）
• 税額：0円

なんと、税金は1円もかかりません。

特例を使わない場合と比べて、約203万円も手取り額が多くなります。この差は本当に大きいですよね。申請の手間はかかりますが、絶対に利用すべき制度だということがお分かりいただけると思います。

譲渡所得税の確定申告と納税タイミング

「特例を使えば税金ゼロ！」となっても、それで終わりではありません。

税務署に対して「私は特例を使うので、税金はゼロになります」と申告する必要があります。

最後に、忘れがちな手続き面について確認しておきましょう。

特例を使うなら税金ゼロでも確定申告は必須

ここが一番の注意点です。

3,000万円特別控除などの特例は、確定申告をすることではじめて適用されます。

「計算したら税金ゼロだったから、何もしなくていいや」と放置してしまうと、特例が認められず、本来払わなくてよかったはずの高額な税金を請求されることになりかねません。

税金が発生しない場合でも、特例を利用するなら必ず確定申告を行ってくださいね。

確定申告の時期と納税方法

確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

納税が必要になった場合の支払期限も、原則として3月15日までです（振替納税を利用すれば4月頃まで延長可）。

一方、住民税については、確定申告の内容に基づいて計算され、売却した翌年の6月頃から納付が始まります。

納税のタイミングが所得税と住民税でズレるので、お金を使い込んでしまわないよう、しっかりと資金を確保しておくことが大切ですよ。

まとめ

マンション売却の譲渡所得税について解説してきました。

ポイントをまとめると、

• 税金は売却額ではなく「利益」にかかる
• 所有期間が5年超か以下かで税率が大きく変わる
• マイホームなら「3,000万円特別控除」で税金ゼロになる可能性が高い
• 特例を使うには、税額ゼロでも確定申告が必須

となります。

難しそうに感じる税金の話ですが、仕組みを知って特例を上手に使えば、手元に残るお金を確実に増やすことができます。京都でのマンション売却で損をしないためにも、ぜひこの知識を役立ててくださいね。

譲渡所得税 マンションについてよくある質問

マンション売却と税金に関して、お客様からよくいただく質問をまとめました。

気になる疑問はここで解消しておきましょう。

売却して赤字（損失）が出た場合、確定申告は必要ですか？

原則として、利益が出ていなければ確定申告は不要ですし、税金もかかりません。ただし、一定の要件を満たすマイホームの売却であれば、給与所得など他の所得から赤字分を差し引いて税金を安くできる「損益通算」の特例が使える場合があります。その際は確定申告が必要です。

今は住んでいない空き家のマンションでも、3,000万円特別控除は使えますか？

はい、使える可能性があります。ただし、「住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで」に売却することが条件です。期間を過ぎると特例が使えなくなるので、空き家の売却は早めの決断が鍵となります。

購入時の契約書を紛失してしまい、取得費がわかりません。どうすればいいですか？

購入額を証明できる書類がない場合は、「売却価格の5%」を概算取得費として計算するルールがあります。ただし、実際の購入額より取得費が低く見積もられ、税金が高くなるケースが多いです。通帳の記録や住宅ローンの書類などで証明できないか、専門家に相談することをおすすめします。

親から相続したマンションを売る場合、所有期間はどうなりますか？

相続の場合は、亡くなった親御さんがそのマンションを取得した日を引き継ぐことができます。親御さんが長年所有していたのであれば、ご自身が相続してからすぐに売却しても「長期譲渡所得（所有期間5年超）」の低い税率が適用されます。

リフォーム費用は取得費に含まれますか？

はい、物件の価値を高めるためのリフォームや増改築費用は、取得費として計上できます。ただし、単なる修繕（壁紙の張り替えや壊れた設備の修理など）は含まれない場合もあるため、リフォーム工事の明細書や領収書をしっかり保管し、税理士などに確認してもらうと安心です。