マンション購入の諸費用っていくら?相場と内訳を完全ガイド

中古マンション購入時の諸費用はいくら？相場目安は「価格の6〜10%」

中古マンションを購入する際、物件価格とは別に用意しなければならない「諸費用」。

新築マンションの場合は価格の3〜5％程度が一般的ですが、中古マンションの場合は物件価格の6〜10％が相場の目安となります。

なぜ中古の方が高くなるのかというと、不動産会社に支払う「仲介手数料」が発生するためです。

もし3,000万円の中古マンションを購入する場合、諸費用だけで200万円前後は見ておいたほうが安心でしょう。

「そんなにかかるの？」と驚かれるかもしれませんが、内訳を知れば納得できるはず。

まずは全体像を把握して、資金計画に余裕を持たせることが大切ですね。

具体的な内訳は？諸費用の種類と金額一覧

「諸費用」とひとことで言っても、その支払先は不動産会社、銀行、司法書士、国など多岐にわたります。

何にどれくらいのお金がかかるのかを知っておくと、節約できるポイントも見えてくるかもしれません。

ここでは、主な諸費用の種類を支払先別に整理してご紹介します。

聞き慣れない言葉も出てくるかもしれませんが、一つひとつ噛み砕いて解説しますので安心してくださいね。

不動産会社に支払う「仲介手数料」

諸費用の中で最も大きなウェイトを占めるのが、物件探しや契約をサポートしてくれた不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

この金額は法律で上限が決まっています。厳密には、物件価格のうち「200万円以下の部分は5％」「200万円を超え400万円以下の部分は4％」「400万円を超える部分は3％」と、段階的に計算する仕組みなんです。

ただ、これだと計算が少し大変ですよね。そのため、400万円を超える一般的な中古マンション購入では、以下の「速算式」を使うのが一般的です。

• 物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

たとえば3,000万円の物件なら、本来の計算方法でも速算式でも約105万円（税込）になります。

なお、2024年7月の法改正により、800万円以下の物件については手数料の上限が33万円（税込）となる特例も設けられました。

かなり大きな金額になりますが、これは成功報酬なので、売買契約が成立して初めて発生する費用です。

銀行に支払う「住宅ローン関連費用」

住宅ローンを利用する場合、銀行に対してもいくつかの費用を支払う必要があります。

• 事務手数料: 3〜5万円程度、または借入額の2.2%（税込）など金融機関により異なります。
• 保証料: 返済が滞った場合に備えて保証会社に支払う費用。金利に上乗せする型と、一括で支払う型（借入額の2%程度）があります。

最近はネット銀行を中心に「保証料無料・事務手数料2.2%」というプランも増えています。

どちらがお得になるかは借入期間や金利によるので、しっかりシミュレーションして比較してみましょう。

国や司法書士に支払う「税金・登記費用」

不動産を購入すると、国への税金や手続き費用も発生します。

• 印紙税: 売買契約書やローン契約書に貼る印紙代です。1〜3万円程度が一般的です。
• 登録免許税: マンションの名義を自分に変えたり（所有権移転登記）、ローンの担保を設定したり（抵当権設定登記）するための税金です。
• 司法書士報酬: 上記の登記手続きを代行してくれる司法書士への手数料です。10万円前後が目安となります。

これらは法律で決まっている費用が多いため、大きく節約するのは難しい部分ですね。

その他に必要な「保険料・清算金」

忘れてはいけないのが、生活を守るための保険や、日割り計算で支払うお金です。

• 火災保険料・地震保険料: 建物の構造や補償内容、契約期間によって異なりますが、10〜20万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
• 固定資産税・都市計画税の清算金: その年の税金を、引き渡し日を基準に売主と買主で日割り計算して分担します。
• 管理費・修繕積立金の清算金: これらも同様に、引き渡し月の日割り分を売主に支払います。

これらは物件の引き渡し時に、残代金と一緒に支払うことがほとんどです。

いくら用意すればいい？価格別の諸費用シミュレーション

諸費用の項目がわかったところで、実際にどれくらいの金額を用意すればいいのか、物件価格別にシミュレーションしてみましょう。

あくまで概算ですが、予算を立てる際の参考にしてみてください。

※ここでは諸費用を物件価格の約8%として計算し、住宅ローン保証料を一括払いする場合などを想定しています。

物件価格2,000万円の場合

物件価格が2,000万円の場合、諸費用の目安は約140万〜180万円程度になります。

【内訳の目安】

• 仲介手数料：約72万円
• 登記費用・印紙代：約30万円
• ローン関連費用：約45万円
• 火災保険・その他：約15万円
• 合計：約162万円

手持ち資金（頭金）が少ない場合でも、最低限この諸費用分だけは現金で用意できると、ローンの審査や返済計画がスムーズに進みやすくなりますよ。

物件価格3,000万円の場合

物件価格が3,000万円の場合、諸費用の目安は約200万〜250万円程度になります。

【内訳の目安】

• 仲介手数料：約105万円
• 登記費用・印紙代：約35万円
• ローン関連費用：約65万円
• 火災保険・その他：約20万円
• 合計：約225万円

仲介手数料が100万円を超えてくるため、まとまった資金の準備が必要です。

もしフルローン（物件価格＋諸費用）を検討する場合は、月々の返済額が無理のない範囲に収まるか、慎重に確認しましょう。

物件価格4,000万円の場合

物件価格が4,000万円の場合、諸費用の目安はおおよそ150万〜250万円ほどになります。物件やローンの条件によって変わりますので、あくまで目安として考えてみてください。

【内訳の目安】

• 仲介手数料：約40万円
• 登記費用・印紙代：約25万〜35万円
• ローン関連費用：約50万〜80万円
• 火災保険・その他：約20万〜30万円
• 合計：約150万〜200万円

物件価格が上がると、仲介手数料や保証料の負担も大きくなります。ちなみに仲介手数料の上限は、「（物件価格 × 3% ＋ 6万円）× 消費税」という計算式で決まるんですよ。

リフォーム費用なども考慮する場合、諸費用は物件価格の4〜7%程度を見込んでおくと安心でしょう。手元の現金を使いすぎないよう、全体のバランスを見ながら無理のない資金計画を立ててみてください。

お金はいつ必要になる？諸費用を支払う3つのタイミング

「諸費用はいつ払えばいいの？」というのも、よくある疑問のひとつです。

実は、一度に全額を支払うわけではなく、手続きの進捗に合わせて大きく3つのタイミングで支払いが発生します。

どのタイミングでいくら現金が必要になるのか、流れを把握しておきましょう。

売買契約時

まず最初に現金が必要になるのが、売買契約を結ぶタイミングです。

この時点で必要な諸費用は以下の通りです。

• 仲介手数料の半金: 多くの不動産会社で、契約時に半額を支払います。
• 印紙税: 売買契約書に貼る収入印紙代（1〜3万円程度）。

また、諸費用ではありませんが、「手付金」（物件価格の5〜10%程度）もこの時に支払います。

手付金は最終的に物件価格の一部に充当されますが、契約時には現金で用意しなければならないため、注意が必要です。

決済・引き渡し時

最も大きな支払いが発生するのが、銀行で融資が実行され、鍵を受け取る「決済・引き渡し」のタイミングです。

残りの諸費用のほとんどをこの日に支払います。

• 仲介手数料の残金: 残りの半額を支払います。
• 登記費用: 司法書士へ報酬と税金を支払います。
• ローン関連費用: 事務手数料や保証料など。
• 清算金: 固定資産税や管理費の日割り分。
• 火災保険料: 長期契約の場合は一括で支払うことが多いです。

この日は大きなお金が動くため、銀行振込の手続きなどで忙しくなりますが、事前に不動産会社の担当者が案内してくれるので安心してくださいね。

入居後

無事に引き渡しが終わり、新居での生活が始まった後にも、忘れた頃にやってくる費用があります。

• 不動産取得税: 物件を取得してから半年〜1年後くらいに、都道府県から納税通知書が届きます。
• 引っ越し費用・家具家電購入費: 諸費用とは別ですが、これらも大きな出費です。

ただし、不動産取得税は一定の条件を満たす中古マンションであれば、軽減措置によって実質0円になるケースも少なくありません。

通知が届いたら驚かずに、軽減措置が適用されているか確認してみましょう。

資金不足を防ぐために！諸費用を抑えるコツと注意点

マンション購入にかかる諸費用の総額を見て、「思ったより高くて予算オーバーかも…」と不安になった方もいらっしゃるでしょう。

でも、あきらめるのはまだ早いですよ。

実は、一定の条件を満たすことで登録免許税や不動産取得税などの税金が軽減されたり、利用可能な補助金制度があったりと、負担を抑える方法はいくつか存在します。

また、どうしても手元資金が足りない場合は、諸費用を含めて借り入れできるローンを検討するのも一つの方法です。

賢く制度を利用して、無理のない資金計画を立ててみてください。

使える減税制度は漏れなく申請する

中古マンション購入では、条件を満たせば様々な減税制度を利用できます。

これらを活用することで、実質的な負担を減らすことが可能です。

• 住宅ローン控除: 年末のローン残高に応じて所得税などが戻ってくる制度。中古住宅でも要件を満たせば利用可能です。
• 登録免許税の軽減: 床面積50㎡以上などの条件を満たせば、税率が安くなります。
• 不動産取得税の軽減: 築年数や耐震基準などの条件により、税額が大幅に減額されます。

これらの制度は、自分から申告や申請をしないと適用されないものが多いです。

「使える制度は漏れなく使う」ことが、賢い購入のポイントですよ。

諸費用ローンを利用するメリット・デメリット

「どうしても現金が足りない…」という場合は、諸費用分も借り入れできる「諸費用ローン」を利用する方法があります。

または、住宅ローンに諸費用を組み込んで借りる「オーバーローン」に対応している銀行もあります。

メリット

• 手元の現金を残しておけるので、急な出費や引っ越し費用に備えられる。

デメリット

• 物件価格のみの借入よりも金利が高くなる場合がある。
• 毎月の返済額が増えるため、家計への負担が大きくなる。

安易に借り入れるのではなく、返済シミュレーションをしっかり行い、将来のライフプランに影響がないか慎重に検討してみてくださいね。

まとめ

中古マンション購入にかかる諸費用について、相場や内訳、支払いのタイミングなどを解説してきました。

記事のポイントまとめ

• 諸費用の目安は物件価格の6〜10％
• 仲介手数料が費用の大きな部分を占める
• 支払いは契約時と決済時に集中する
• 手付金など、現金で用意すべきお金があることに注意
• 減税制度を賢く使って負担を抑える

物件価格だけに目が行きがちですが、諸費用も含めた「総額」で予算を組むことが、後悔しないマイホーム購入への近道です。

まずはご自身の希望するエリアや価格帯で、どれくらいの諸費用がかかりそうか、不動産会社に相談して概算見積もりを出してもらうのもおすすめですよ。

しっかり準備をして、素敵な新生活をスタートさせてくださいね。

諸費用 マンション購入についてよくある質問

諸費用を安くする方法はありますか？

はい。火災保険のプランを見直して必要な補償に絞る、ご自身で登記手続きを行う（難易度は高いですが）、仲介手数料が安い不動産会社を探すなどの方法はあります。また、各種減税制度の申請を忘れないことが最も確実な節約術です。

頭金なし（フルローン）でも購入できますか？

可能ですが、注意が必要です。物件価格＋諸費用をすべてローンで賄う場合、審査が厳しくなったり金利が高くなったりすることがあります。また、手付金だけは契約時に現金で必要なケースが多いため、完全な「手持ちゼロ」は難しいのが現実です。

手付金はいくら用意すればいいですか？

一般的には物件価格の5％〜10％程度と言われています。売主様との交渉次第で減額できる場合もありますが、契約を確実にするための証拠金としての意味合いがあるため、極端に少なくすることは難しいでしょう。

新築マンションと比べて諸費用は高いですか？

はい、一般的に中古マンションの方が諸費用の割合は高くなります。主な理由は、新築では通常発生しない「仲介手数料（物件価格の約3％＋6万円）」が必要になるためです。新築は3〜5％、中古は6〜10％が目安です。

諸費用の見積もりはいつ頃もらえますか？

気になる物件が見つかった時点で、不動産会社の担当者に依頼すれば概算の見積書（資金計画書）を作成してもらえます。物件ごとの固定資産税額なども反映した正確な数字を知りたい場合は、早めに相談してみましょう。