既存不適格とは何か不安な方へ！リスクと購入判断を解説

既存不適格とは？違法建築とは違うので安心してください

「既存不適格」という言葉を見ると、思わず「違法な建物なの？」と身構えてしまいますよね。でも、既存不適格は違法建築とは明確に異なります。2つの違いをそれぞれ確認しましょう。

「既存不適格」のわかりやすい意味

既存不適格とは、建てた当時は建築基準法などの法律に適合していたけれど、その後の法改正によって現行の基準を満たさなくなった建物のことです。

法律が変わってしまったために、結果として「現在の基準には合っていない状態」になってしまった、という意味で使われます。建物そのものに問題があるわけではなく、法律の側が変化したことによって生じる状況です。

たとえるなら、昔は合法だった道路の速度制限が引き下げられ、以前に許可を受けた標識がそのまま残っている状態に近いイメージです。建物自体は当時のルールを守って建てられた、真っ当な存在なのです。

違法建築との決定的な違い

既存不適格と混同されやすいのが違法建築（違反建築）です。

違法建築は最初から法律を無視して建てられた建物であるため、行政から是正命令が出ることもあり、住宅ローンの審査が通らないケースも珍しくありません。一方、既存不適格の建物は違法ではなく、売買や融資も基本的に可能です。ただし、リスクがゼロというわけではありませんので、次のセクションからしっかり確認しましょう。

既存不適格になる主な原因

既存不適格が生じる背景には、いくつかの法改正があります。中古マンションの購入シーンで特によく登場する2つの原因を見ていきましょう。

旧耐震基準（1981年以前の建物）

既存不適格の中でも最もよく耳にするのが、耐震基準の改正にまつわるケースです。

1981年（昭和56年）以前に建てられたマンションは、旧耐震基準に基づいて設計されています。その後、同年6月に建築基準法が改正され、現在の「新耐震基準」が施行されました。新耐震基準では「震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない」ことが求められますが、旧耐震基準の建物はこの水準を満たしていないことがあります。

旧耐震基準の建物は自動的に既存不適格となるわけではありませんが、耐震性能の面で不安が残る場合があります。1981年以前に建てられた物件を検討する際は、耐震診断の実施有無や耐震補強工事の履歴を必ず確認することが大切です。

容積率・建ぺい率などの法改正

耐震基準のほかにも、容積率や建ぺい率などの用途地域規制の変更によって既存不適格が生じるケースがあります。

容積率とは「敷地面積に対する延べ床面積の割合」、建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことです。都市計画の見直しなどによってこれらの上限値が引き下げられると、建築当時は適法だったマンションでも現行基準を超えてしまうことがあります。

このタイプの既存不適格は、増改築やリフォームの際に制限がかかりやすい点が注意ポイントです。大幅なリノベーションを検討している場合は、事前に確認申請が必要かどうかを専門家に相談するとよいでしょう。

既存不適格の中古マンションを買うときの3つのリスク

既存不適格の物件は違法ではないとはいえ、購入にあたって押さえておきたいリスクがあります。住宅ローン・資産価値・リフォームの3点から整理します。

住宅ローンが組みにくい場合がある

既存不適格の物件は、金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しくなったり、融資を断られたりするケースがあります。

特に旧耐震基準の建物は、フラット35（住宅金融支援機構の長期固定住宅ローン）を利用する場合に適合証明書の取得が必要です。耐震基準適合証明書や既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）などを取得できれば利用できる場合もありますが、取得できない物件では融資対象外となることもあります。

購入予算に住宅ローンを組み込んでいる場合は、物件を絞り込む前の段階で、利用したいローン商品の融資条件を確認しておくことが重要です。

売却・資産価値への影響

既存不適格の物件は、将来的な売却時にも影響が出る可能性があります。

旧耐震基準の物件は買い手が限られやすく、売却価格が下がるケースも少なくありません。また、フラット35など一部の住宅ローンが利用できない場合、購入希望者の絶対数が減るため、売却に時間がかかることもあります。

もちろん、立地・管理状態・耐震補強の有無といった条件によって資産価値は大きく変わります。特に京都市内では、利便性の高いエリアの物件であれば一定の需要が維持されているケースもあります。ただし、「購入後に売れる物件かどうか」という出口戦略の視点も持って検討することをおすすめします。

リフォーム・増改築に制限がかかることがある

既存不適格の建物では、一定規模以上のリフォームや増改築を行う際に、現行の建築基準法に適合させる義務が生じる場合があります。

建築基準法では「大規模の修繕・模様替え」に該当する工事を行う場合、現行基準への適合が求められます。たとえば、容積率オーバーの建物で床面積を広げるような増築は原則として認められません。また、耐震性能を現行基準に合わせるための補強工事が必要になることもあり、想定外のコストが発生する可能性があります。

購入後に大きなリノベーションを予定している方は、事前に建築士や不動産会社に工事の可否を確認しておくと安心です。

既存不適格の物件は買っても大丈夫？購入判断のポイント

「リスクはわかった。でも、結局買ってもいいの？」と思いますよね。既存不適格の物件でも、適切な確認を行えば購入を前向きに検討できる場合があります。判断のポイントを2つに絞ってご紹介します。

旧耐震基準の物件は耐震診断・耐震補強を確認する

旧耐震基準の物件を検討する場合、耐震診断の実施状況と耐震補強工事の有無が購入判断の大きな分かれ目になります。

耐震診断とは、建物の現在の耐震性能を専門家が調査・評価するものです。診断の結果「耐震性あり」と判定された建物や、耐震補強工事が完了している建物であれば、安全面でのリスクをある程度軽減できます。また、耐震基準適合証明書を取得できれば、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用や、フラット35の利用が可能になるケースもあります。

マンションの場合は管理組合が耐震診断・補強を実施していることが多いため、管理組合の総会議事録や管理台帳を確認してみましょう。

購入前に必ず確認しておくこと

既存不適格の物件を購入前に確認すべき事項をまとめました。

• 既存不適格の原因を明確にする（旧耐震基準なのか、容積率オーバーなのかなど）
• 耐震診断報告書・耐震補強工事の記録を取り寄せる
• 希望する住宅ローンで融資を受けられるか、事前審査で確認する
• 耐震基準適合証明書の取得が可能かどうかを調べる
• 管理組合の議事録・長期修繕計画を確認し、建物の維持管理状態を把握する
• 将来の売却を想定した資産性を不動産会社に相談する

不明点は必ず仲介担当者や建築士に質問し、「なんとなく大丈夫そう」で進めないことが大切です。既存不適格であることを踏まえたうえで、価格・立地・管理状態のバランスを総合的に判断することをおすすめします。

まとめ

この記事では、建築基準法における既存不適格について解説しました。ポイントを振り返ります。

• 既存不適格とは、建築当時は適法だったが法改正によって現行基準を満たさなくなった建物のこと
• 違法建築とは異なり、売買や住宅ローンも基本的には可能
• 主な原因は旧耐震基準（1981年以前）と容積率・建ぺい率の改正
• リスクは「住宅ローンの審査」「資産価値の低下」「リフォームへの制限」の3点
• 購入判断には耐震診断の有無・融資条件・管理状態の確認が欠かせない

既存不適格だからといって、即座に購入を諦める必要はありません。しっかり確認を行い、納得したうえで判断するのが一番です。京都で中古マンションをお探しの方は、ぜひ京都マンションライフにお気軽にご相談ください。

建築基準法 既存不適格についてよくある質問

• 既存不適格の建物は違法ですか？
• いいえ、違法ではありません。建築当時の法律には適合していた建物です。その後の建築基準法改正によって現行基準を満たさなくなった状態を「既存不適格」と呼びます。違法建築（最初から法令に違反して建てられた建物）とは明確に異なります。

• 既存不適格の物件でも住宅ローンは使えますか？
• 金融機関や商品によって異なります。フラット35など一部のローンでは、旧耐震基準の物件は耐震基準適合証明書などの取得が必要です。まずは事前審査で確認することをおすすめします。

• 旧耐震基準の物件はすべて既存不適格になりますか？
• 必ずしもすべてが既存不適格というわけではありませんが、1981年（昭和56年）6月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準が適用されており、現行の新耐震基準を満たしていない場合があります。耐震診断の実施・補強工事の有無を確認することが重要です。

• 既存不適格の物件をリフォームすることはできますか？
• 小規模な内装工事は基本的に問題ありません。ただし、建築確認申請が必要な大規模な改修や増築を行う場合、現行の建築基準法に適合させる義務が生じることがあります。計画前に建築士や不動産会社に相談することをおすすめします。

• 既存不適格の物件は将来売れますか？
• 売却は可能ですが、買い手が限られたり価格が下がったりするリスクがあります。ただし、立地条件・管理状態・耐震補強の有無などによって資産性は大きく変わります。京都市内の利便性の高いエリアでは需要が維持されているケースもあります。