瑕疵担保責任とは？中古マンション購入前に知るべき権利と対策

瑕疵担保責任（現在は契約不適合責任）とは？わかりやすく解説

不動産用語には難しい漢字が多くて、字面を見ただけで頭が痛くなってしまいそうですよね。「瑕疵（かし）担保責任」もその代表格かもしれません。

「瑕疵」とは、簡単に言うと「欠陥」や「キズ」のこと。つまり、売買された物件に欠陥があった場合に、売主が負うべき責任のことを指していました。しかし、この言葉は法律の改正によって、現在では使われなくなっているのをご存じでしょうか？

ここでは、新しくなったルールの名前とその中身について、基本から紐解いていきましょう。

2020年の民法改正で「契約不適合責任」へ変更

2020年4月1日に施行された民法改正により、長年使われてきた「瑕疵担保責任」という言葉は廃止され、新たに「契約不適合責任」という名称に変更されました。

これまでの「瑕疵」という言葉は、「隠れた欠陥」という意味合いが強く、少し曖昧な部分がありました。新しい「契約不適合責任」では、「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容と適合しない」場合に売主が責任を負う、と定義されています。

名前が変わっただけでなく、買主が利用できる権利が増えたり、責任の範囲が明確になったりと、私たち買主にとってより理解しやすい制度に生まれ変わったのです。

「隠れた欠陥」から「契約内容と違う」かどうかが判断基準

以前の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」、つまり「買主が注意しても気づかなかった欠陥」かどうかが責任を問うための重要な基準でした。しかし、これだと「隠れていたかどうか」の判断が難しく、トラブルの原因になりがちだったのです。

新しい契約不適合責任では、基準がガラリと変わりました。シンプルに「契約書に書いてある内容と違うかどうか」が判断基準となります。

たとえ欠陥があっても、契約書や物件状況報告書に「ここは壊れています」と明記されていて、それを承知で購入したのであれば、売主の責任は問えません。逆に、契約内容と異なる不具合があれば、隠れていたかどうかに関わらず責任を追及しやすくなったと言えるでしょう。

購入した中古マンションに欠陥があったら？買主ができる4つの権利

せっかく購入したマンションに入居した後で、雨漏りや設備の故障が見つかったらショックですよね。でも、そんな時こそ法律があなたの味方をしてくれます。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）に基づき、買主には大きく分けて4つの権利が認められています。以前の法律では認められていなかった権利も追加されていますので、万が一の時に慌てないよう、どのようなカードを持っているのか確認しておきましょう。

追完請求権（修理してほしい）

まず一つ目は、「契約と違う部分を直してください」とお願いする権利です。これを専門用語で「追完（ついかん）請求権」と呼びます。

具体的には、以下の3つの方法で請求が可能です。

• 修補請求：壊れている部分を修理してもらう
• 代替物引渡請求：代わりのものを用意してもらう（マンション売買では稀です）
• 不足分引渡請求：足りない分を渡してもらう

中古マンションの場合、基本的には「売主さんの負担で修理してください」という修補請求がメインになります。まずはこの権利を行使して、完全な状態にしてもらうことを目指しましょう。

代金減額請求権（修理できないなら安くしてほしい）

もし、売主に修理をお願いしても直してくれなかったり、そもそも修理が不可能な状態だったりした場合はどうすれば良いでしょうか？

そんな時に使えるのが「代金減額請求権」です。「直せない（直してくれない）なら、その分だけ購入代金を安くしてください」と主張できる権利ですね。

いきなり減額を求めるのではなく、まずは修理（追完）を求めて、それが叶わない場合の次の一手として使うのが基本ルールです。ただし、修理が明らかに無理な場合などは、すぐに減額請求ができることもあります。

契約解除権（契約を白紙に戻したい）

不具合の程度があまりにもひどく、「これではそもそも家を買った目的が果たせない（住むことができない）」という深刻なケースも考えられます。

そのような重大な不具合がある場合には、「契約解除権」を行使して、契約自体を白紙に戻すことができます。契約が解除されれば、支払った代金は全額返還されます。

これは売主にとっても影響が非常に大きいため、軽微な不具合では認められません。「修理もできないし、住むこともままならない」といった、どうしようもない状況での最終手段だと考えておいてくださいね。

損害賠償請求権（損をした分を払ってほしい）

不具合のせいで余計な出費が発生してしまった場合、「損をした分のお金を払ってください」と請求できるのが「損害賠償請求権」です。

例えば、雨漏りの修理のために一時的にホテル暮らしを余儀なくされた場合の宿泊費や、水漏れでダメになった家具の費用などが考えられます。

この権利は、売主に過失（落ち度）がある場合に限り認められます。また、単独で行使するだけでなく、修理請求や契約解除とセットで行使することも可能です。「修理はしてもらったけれど、それまでの損害は別で払ってね」といった使い方ができるわけですね。

中古マンションで問われる「瑕疵（不適合）」の主な具体例

「不適合」や「瑕疵」といっても、具体的にどんなトラブルが対象になるのかイメージしづらいかもしれません。中古マンションにおいて、どのような欠陥が責任追及の対象になりやすいのでしょうか。

ここでは、実際によくあるトラブル事例を3つご紹介します。これらは生活に直結する重大な問題ですので、内覧の際にも特に注意して見ておきたいポイントです。

天井や壁からの「雨漏り」

中古マンションのトラブルで最も代表的なのが「雨漏り」です。最上階の部屋だけでなく、外壁のひび割れや窓枠の隙間から雨水が浸入し、室内の壁や天井にシミを作ることがあります。

雨漏りは建物の内部を腐食させる原因にもなるため、非常に重大な欠陥（物理的瑕疵）として扱われます。内覧時には、天井や壁のクロスに不自然なシミや浮きがないか、じっくり観察してみることをおすすめします。もし発見された場合は、契約不適合責任に基づいて修理を請求できる可能性が高いでしょう。

給排水管の故障による「水漏れ」

キッチンの下や洗面所、トイレなどの給排水管からの水漏れも、非常によくあるトラブルです。特に築年数が経過したマンションでは、配管が老朽化して見えないところで水漏れが起きているケースがあります。

自分の部屋が水浸しになるだけでなく、階下の住戸にまで被害を及ぼす可能性があるのが怖いところです。

給排水管の故障も、通常備わっているべき品質を欠いていると判断され、契約不適合責任の対象となります。リフォーム済みの物件でも、配管まで交換されているかは必ず確認しておきたいですね。

建物の構造に関わる「シロアリ被害」

「マンションだからシロアリは関係ない」と思っていませんか？実は、鉄筋コンクリートのマンションでも、1階の住戸や、内装に木材を使っている部分でシロアリ被害が発生することがあります。

シロアリは床下や柱などの見えない部分を侵食し、建物の強度を弱めてしまう怖い存在です。これも建物の構造に関わる重大な欠陥とみなされます。

特に1階や庭付きの物件を検討されている方は、床の状態や湿気などに気を配り、可能であれば専門家のチェックを受けると安心でしょう。

売主が責任を負う期間はいつまで？（契約不適合責任の期間）

「契約不適合責任があるから、いつ不具合が見つかっても安心！」と思ったら、それは少し誤解かもしれません。実は、売主が責任を負う期間には限りがあります。

さらに重要なのは、売主が「個人」か「不動産会社（宅建業者）」かによって、そのルールが全く異なるという点です。ここを勘違いしていると、「直してもらえると思っていたのに期限切れだった…」なんてことになりかねません。しっかりと違いを理解しておきましょう。

売主が「個人」の場合（3ヶ月または免責が一般的）

中古マンションの売買では、売主もあなたと同じ一般の「個人」であることが多いです。この場合、法律の規定は任意規定（お互いの話し合いで決めて良いルール）となります。

個人の売主は、売却後に長期間責任を負うのは負担が重すぎるため、「引き渡しから3ヶ月間」程度に期間を限定するのが一般的です。

また、築年数が古い物件などでは、「契約不適合責任を一切負わない（免責）」という特約を結ぶことも珍しくありません。この場合、引き渡し後に欠陥が見つかっても、原則として売主に修理などを請求できないため、事前の物件確認が非常に重要になります。

売主が「不動産会社」の場合（2年以上が義務）

売主が不動産会社（宅建業者）の場合、買主である一般消費者を保護するため、宅地建物取引業法という法律で厳しいルールが定められています。

具体的には、「引き渡しから2年以上」の期間、責任を負う特約を結ぶことが義務付けられています。もし契約書で「1年」や「免責」など、買主に不利な条件をつけても無効となり、民法の原則通り（不適合を知ってから1年以内）の責任を負うことになります。

リノベーション済みマンションなどは不動産会社が売主のケースが多いので、保証期間が長く、比較的安心して購入できるのがメリットですね。

通知期間と時効について

契約不適合責任を追及するためには、不具合を見つけてからボーッとしていてはいけません。民法では、「不適合を知った時から1年以内」に売主に通知しなければならないと定めています。

ただし、これはあくまで法律の原則。実際の契約（特に個人間売買）では、「引き渡しから3ヶ月以内に通知すること」といった特約が優先されることがほとんどです。

また、権利を行使できる時効もあります。「引き渡しから10年（または権利を行使できることを知ってから5年）」が経過すると、時効により権利が消滅してしまいます。不具合を見つけたら、先延ばしにせず早めに不動産会社へ相談しましょう。

中古マンション売買でトラブルを避けるための重要ポイント

ここまで、万が一の時の権利や期間について見てきましたが、一番良いのはトラブルそのものを避けることですよね。

契約不適合責任のポイントは、「契約内容と違うかどうか」でした。つまり、契約を結ぶ前の確認作業こそが、将来のあなたを守る最大の防御策になります。

ここでは、契約の直前や重要事項説明の際に、絶対にチェックしておきたい3つのポイントをご紹介します。これらを意識するだけで、リスクをぐっと減らすことができますよ。

「物件状況報告書」と「付帯設備表」を必ず確認する

契約時に渡される「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」は、まさに物件のカルテのようなものです。ここには、売主が知っている不具合や設備の状況が記載されています。

もしここに「エアコン故障」「壁に雨漏り跡あり」と書かれていれば、それは「不具合があることを合意して買った」ことになり、後から修理請求などはできません。

「専門用語ばかりで難しそう…」と読み飛ばさず、一つ一つの項目を丁寧にチェックしましょう。分からないことがあれば、遠慮なく仲介の担当者に質問することが大切です。

契約書の「免責（責任を負わない）」特約をチェックする

売買契約書の特約事項も要チェックです。特に売主が個人の場合、「売主は契約不適合責任を負わない（免責）」という条文が入っている可能性があります。

免責自体は違法ではありませんし、その分価格が安くなっていることもあります。しかし、「もし壊れていたら全部自己負担で直す必要がある」というリスクを正しく理解しておくことが重要です。

「知らなかった！」とならないよう、責任期間がいつまでなのか、どの範囲まで保証されるのか、契約前に担当者にしっかり確認してマーカーを引いておくと良いでしょう。

ホームインスペクション（住宅診断）の利用を検討する

書類の確認だけでは不安な場合、プロの目で建物をチェックしてもらう「ホームインスペクション（住宅診断）」を利用するのも賢い選択です。

建築士などの専門家が、雨漏りの兆候や配管の状態、建物の傾きなどを客観的に診断してくれます。費用は数万円〜かかりますが、数千万円の買い物をする上での安心料と考えれば、決して高くはないはずです。

購入申し込みの前に実施できればベストですが、契約後でも引き渡し前であれば実施可能な場合があります。検討したい場合は早めに不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

今回は、中古マンション購入における「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」について解説してきました。

法律用語は難しく感じるかもしれませんが、ポイントを整理するとシンプルです。

• 名前の変更: 「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ変わり、より買主を守る内容になった
• 4つの権利: 修理、減額、解除、賠償の請求ができる
• 期間の確認: 原則は「不具合を知ってから1年以内」の通知が必要ですが、売主が個人の場合は特約で3ヶ月程度になることが一般的
• 事前の対策: 「物件状況報告書」の確認と「ホームインスペクション」の活用が鍵

中古マンションは新築と違い、経年による変化はつきものです。だからこそ、契約内容をしっかり理解し、納得した上で購入することが何より大切でしょう。

この記事で得た知識をお守りにして、ぜひ安心・納得のマンション選びを進めてみてください。京都での素敵なマンションライフを心待ちにしましょう。

瑕疵担保責任についてよくある質問

ここでは、瑕疵担保責任（契約不適合責任）について、お客様からよくいただく質問をQ&A形式でまとめました。

契約不適合責任と瑕疵担保責任、何が一番違いますか？

A1. 最大の違いは判断基準です。以前は「隠れた欠陥」である必要がありましたが、現在は「契約内容と適合しているか」が基準となります。また、買主ができる請求（権利）の種類も増えました。

築30年の中古マンションでも保証は受けられますか？

A2. 売主が不動産会社であれば、築年数に関わらず2年以上の責任期間が義務付けられています。売主が個人の場合は、経年劣化を考慮して「責任を負わない（免責）」とする契約が多い傾向にあります。

個人売買で「免責」と言われました。交渉はできますか？

A3. 交渉自体は可能ですが、売主様にも事情があるため受け入れられないことも多いです。その代わり、物件価格の交渉や、ホームインスペクションを入れて状態を確認するなどの対策を相談してみましょう。

入居直後に給湯器が壊れました。直してもらえますか？

A4. 「付帯設備表」に「故障なし」と記載されていたのにすぐ壊れた場合、引き渡しから7日以内（契約による）であれば請求できるケースが一般的です。ただし、消耗品としての故障は対象外となることもあります。

契約書に責任期間について何も書かれていない場合は？

A5. 特約がない場合は民法の原則が適用されます。「不適合を知ってから1年以内」に通知すれば、売主の責任を問うことができます。ただし、トラブル防止のため、契約書には期間を明記するのが通常です。