【必読!】契約からご引っ越しまでの一連の流れや必要資金をわかりやすく解説!! | 京都の中古マンション情報|『京まん住』運営 02不動産(セカンド不動産)

  • 【必読!】契約からご引っ越しまでの一連の流れや必要資金をわかりやすく解説!!


     

    今回の記事を見てもらいたい方

    「購入したい物件を見つけてからの流れを知りたい」
    「事前にどんな準備をすればいいのか」
    「引っ越しまでにざっくりどれくらい期間を要するのか」

    という疑問を持った方の為に記事を書きました。
    わかりにくいところがあればLINEやメールで気軽にお問合せできます♪

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    この記事を書いている「京まん住」は、京都の中古マンション
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    では、まずは全体像をご覧ください!
     

    STEP0 中古マンションを購入する時の全体像



     

    契約の流れを把握することで

    もし仮にあなたが
    「子供の入学に引っ越しを合わせたい」
    「今借りている部屋が〇月までに出ていく必要がある」
    「結婚に合わせて購入したい」など 
    <〇月までに引っ越しする必要がある>と明確な日程があるのであれば全体像を理解し、逆算して行動に移す必要があります。

    なぜなら、期日に合わせて急いで物件を決めてしまって後悔してしまったり、想定よりもやることが多くイライラして家族にあたってしまい喧嘩になってしまう。ということもありえるからです。

    そんなに急いでいない・いつでも良いと思っているという方も、巡り合わせでたまたまいい物件に出会ったというケースもあり、契約に進むとスピーディーに話が進んでいくので、先に確認しておけばよかった!ということもあります。


    又、手付金であったり、家具・家電の購入費・引っ越し費用や賃貸であればタイミングによっては住宅ローンの支払いと重なり、経済的負担が大きくなってしまうので、予めお金の準備もしておくことが必要です。


    購入を計画してからご引っ越しまで 住宅ローンを利用した場合、おおよその目安ですが 改装するとなると 最低約6ケ月 改装なしでも 最低 約4ケ月かかります。現金の場合契約から引き渡しまで約1ケ月です。
    売主様次第にはなって参りますが、引き渡し希望日を交渉することが出来ます。
     

    STEP1 『購入を計画』 ~ 『契約』までの流れ

    不動産購入の主な動き

     マンション購入を計画する
     
    「これから結婚をするので、購入して住みたい」 
    「今まで賃貸だっけど、賃料がもったいないように感じる」
    「一戸建ての階段の登りおりや、家のメンテナンスが面倒だ」
    人によって購入理由は様々です。

    マンションは、設備が充実していたり、リフォームの自由がきいたり、立地が良い、部屋から見える景色が良いなど大変魅力的な要素がたくさんあります!自分が住む未来をイメージしながら、楽しく物件を探していきましょう!


    ホームページやSUUMO等で物件情報を検索する

    物件を探すとなると方法がいくつかあります。
    ①ホームページやポタールサイト(SUUMO等) で物件探しをする。
    ②家に入っていたチラシをみて問い合わせをする。
    ③不動産業者に問い合わせをして、住みたいマンションの条件を伝えたり、希望のマンションがあるならその旨を伝え情報を提供してもらう。

    どれか1つを選んで探すよりか、同時進行で探すとより効率的に物件情報を収集することが出来ます。
    物件情報の収集がどれくらい出来るかで、良い物件に巡り合えるかのポイントとなります。
    どうしても媒体によってタイムラグがあるのでホームページには掲載されてるけど、ポータルサイトにない物件や、ある業者を通さないと問い合わせできない物件等あります。

    又、インターネット限定で、物件情報を見ている方は注意が必要です。見落としがちな注意点があったり、広告では知りえない情報を教えてくれるからです。

    更に、インターネットに掲載される前に物件情報を紹介してくれたり、商談が解除になった物件情報・価格変更で安くなった物件情報などの、たくさん情報を持ち合わせています。
    不動産に支払う費用は契約が成約して初めて費用が発生いたしますので、不動産業に問い合わせして情報提供してもらわない手はないと思います!
     
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    実際に問い合わせをしてマンションを見に行く
    何回かマンションを見に行くうちに自分の希望の条件がわかってくる


    実際に見に行くのと広告では随分と印象が違います。
    周辺環境、音や振動、日当たり、風通し など 現地にいかないとわからない情報があります。
    何度も物件を見にいっていると ご自身の本当に優先するべき条件や、そこまで優先しなくてもいい条件というのがわかってきます。インターネットで物件ばかり探していてもいいですが、少し気になった物件は積極的に見に行きましょう!


    条件にあったマンションが見つかる
    個人的な経験ですが、マンション購入というのは大きな買い物ですので、誰もが慎重にお探しになられますが、自分の条件を分析して、最終的に購入するための決定は直観で決めるという方が多いように感じます。
    何回も見に行くことで自分の条件が五感として経験が蓄積し、それがかみ合うと「これだ!」と直感で、感じるのではないかと思っています。


    申し込み (購入の決定)
    申し込みは購入の意思表示であり、購入の希望条件を相手方にお伝えするタイミングとなります。
    この物件を購入したい!物件を抑えたい!ということなら申し込みをしましょう。
    価格交渉や物件を抑える・引き渡し希望等の条件交渉するのはこの申し込みのタイミングです


    売主様とのご契約 (不動産売買契約)
    申し込みをしてから大体1週間~2週間以内に契約を行います。
    重要事項説明⇒売買契約 という流れとなり、所要時間は約2時間ほどかかります。
    契約の前に、重要事項説明という物件の詳しい内容の説明があり、これは国家資格である宅地建物取引士を所有している従業者しか行うことが出来ません。
    マンションの概要、法令上の制限、周辺状況、ハザードマップ等しっかりと説明します。
    もし、この重要事項説明の説明の時に、納得がいかない内容があれば契約するのはやめておきましょう。
     

    住宅ローン


    住宅ローンの事前審査
    住宅ローンはまず事前審査を行い、それから本審査に進みます。
    事前審査であれば、同時進行でいくつかの銀行に出すことが出来ますので
    条件が良い物件を比較検討することができます。
     

    銀行によって金利や団体信用生命保険の内容、保証料が結構違います!
    一番条件の良い銀行を見つけましょう♪


    オススメ記事→住宅ローンについて(準備中

    住宅ローンの本審査
    不動産売買契約後に本審査に進みます。
    審査機関はおおよそ2週間程で結果が出ることが多いです。
    銀行によりますが、事前審査が通っていれば本審査も90%以上通ります。
    ここで審査が落ちるのは
    ・転職
    ・新たな借り入れ
    ・健康状態の申告漏れ
    といったパターンが多いです。
    住宅ローン特約という期日があるので、期日内であれば契約が済んだ後でも、住宅ローンが非承認が理由であれば契約解除する事も出来ますが、契約後となるとご自身の気持ちが非常に落ち込むこととなります。
    ですので、特に健康状態の申告は事前に相談されることをオススメします
     

    リフォーム


    まず、リフォームを開始することが出来るのが引き渡し後(決済後)となります。
    ですので、もし仮に賃貸で購入するマンションをリフォームするとなると、その期間は支払いが重なります

    リフォーム費用は銀行で諸費用として融資を受けることが出来ます。
    融資というのは目的によって金利が違います。住宅ローンは融資の中で一番安い金利でお金を借りることが出来るので、積極的に利用しましょう。


    ・改装内容の計画を立てる
    ・工務店にリフォームの相談をする
    物件を見に行った時に、予めどの程度リフォームするか計画を立てておきましょう。
    こだわりが無ければ、ざっくりの金額は出すことができますが、どの工務店に頼むか・グレード・規模によって値段が全然違います。
    もしご自身で決まった工務店に頼みたい、というこだわりがある場合は事前に相談しておく方が良いです。

     

    その他の手続き


    ・どんな家具、家電を設置するか考える
    室内の内装にあった家具、家電を
    ただ、1つ言えることは 家の環境を最初から完璧するという風に考えないことです。
    住みながら、住環境を作っていくことを意識して、必要な家具・家電をそろえましょう。

    ・大体の引っ越し日を決める
    契約日が決まれば逆算で大体の引っ越し日を決めることができます。
    大体の引っ越し日を決めて、準備をしましょう。
     

    必要なお金


    ・手付金
    売買契約時に売主様に前金として手付金をお支払い頂きます。
    本体費用+諸費用 全てを住宅ローンとして借りることが出来ますが、実際にお金が振り込まれるのは決済日となりますので、契約日に現金が必要です。
    売買価格×5%あると望ましいですが、そこまでの大金を持ち合わせている方が少ないので、売主様との交渉となります。頭金として間違われやすいですが、仮に住宅ローンでオーバーローン(本体費用と購入時に必要な諸費用を全て借入)を利用の場合、決済の際に戻ってくる(残る)形となります。

    ・収入印紙
    売買契約書に貼っていただく収入印紙ですね。
    これも住宅ローンとして借りることができますが、この時点では現金が必要です。
    詳しくは 

    【購入前】契約前に慌てないように諸費用を確認しよう!中古マンションを購入する時の費用をわかりやすく解説

    をご覧ください。
     

    STEP2 『契約』~『引き渡し(決済)』までの流れ


    不動産購入の主な動き


    ・残代金の支払い、引き渡し(決済)
    売主様との手続きで最後に行うのが決済です。
    売買取引を完了させる為に行います。
    場所は銀行で、売主様・買主様・仲介業者・司法書士・銀行員が集まって取引を進めていきます。
    買主様は売買代金から手付金を差し引いた残代金の支払いを
    売主様は名義変更に必要な重要書類を買主様にお渡しして頂きます。
    売買代金だけではなく、諸費用の支払いもこの日に纏めて行います。
     

    住宅ローン


    ・住宅ローン本審査 【承認】
    無事、承認が下りれば決済に向けて具体的な日程の調整をしていきます。
    決済日が決まれば、引っ越し日・リフォーム工事日・諸費用などを決めていきます。

    ・銀行との契約 (金銭消費貸借契約)
    金銭消費貸借契約とは、簡単にいえば住宅ローンの契約のことです。
    この日までに用意しておく、必要書類がありますので、事前に準備をしておきましょう。
    また、契約書に貼付していただく収入印紙も必要となる場合があるので、事前に購入しておきます。
    契約以降は借入金額を変更することが出来ませんので、この日までに費用を確定させる必要があります。

    ・ローンの実行
    ローンの実行がされると、買主様のお口座に住宅ローンの金額を通帳に振り込まれます。
    その振込まれた金額を本体の残代金や諸費用に振り分けをし、支払いを完了させます。
     

    リフォーム


    ・リフォームの内容を大体確定させる
    改装費用も他の費用とまとめて、住宅ローンとして借入する場合は、銀行との契約日までにリフォームの内容を大方確定させ、見積もり金額をだす必要がありますので、工務店に予算や改装内容を相談しておきます。借入する予定の方はリフォームローンとして借入することも出来ますが、住宅ローンとして借入する方が金利が安いので、銀行にも相談しておきます。

    ・工務店との契約(リフォーム請負契約)
    工務店と打ち合わせをし、改装内容を確定したら工務店と契約をします。
    契約時に着手金と収入印紙が必要となりますので、現金が必要となります。
     

    その他手続き


    ・家具、家電を見に行く
    新居をイメージしながら、家具・家電を見に行きます。
    せっかくの新居ですので、家具・家電を買い替えるのもいいかもしれません。
    現在のお住まいの家具・家電を継続して利用できるものも、あると思うので選別していきます。


    ・賃貸の管理会社に退去日を伝える
    現在、賃貸でお住まいの方はお住まいの管理会社に連絡をとり、退去の手続きをして頂く必要があります。
    例えば、1ケ前に通知する必要がある契約であれば
    5/15に退去受付→6月末までの契約となります。
    何ケ月前に通知する必要があるかは、契約書の内容によって異なります。
    又、退去の電話をしてから受付完了ではなく、解約書類が届けられ書類を返送し、管理会社に到着して初めて受付完了という流れがあるので、通知のタイミングを誤ると、家庭の財政を逼迫することになってしまうことがあるので注意が必要です。

    ・荷造りや引っ越し業者に見積もりをとる
    引っ越し時の荷物の量・引っ越し先の距離・エレベーターの有無などによって金額が異なりますが、引っ越し業者によって金額も異なります。余裕があれば相見積もりを取りましょう。

    ・火災保険の内容を確定させる
    住宅ローン利用の場合、決済時に申し込みをする必要があります。
    基本プラン(火災等)の他にも地震・風災・水災などのオプションに加入することが出来るので、内容を確認しておきましょう。

    ・ライフライン(電気、ガス)等の手続き
    水道に関してはマンションは一棟でまとめて受水槽を利用しているので、管理会社から管理費・修繕費とまとめて請求があるので、手続きは必要がないのですが、電気・ガスに関しては個別に契約が必要となります。
     

    必要なお金


    ・住民票、課税証明書、印鑑証明書等の発行手数料
    銀行との契約、所有権移転との手続きに必要な書類の発行手数料です。

    ・銀行との契約の収入印紙
    銀行との契約時に必要な収入印紙です。

    ・不動産購入の頭金
    不動産購入時に住宅ローンとは別に現金を入れる場合必要となります。
    近年、低金利ですので、現金をいれずオーバーローンという形で借入される方が増えていますが、住宅ローンの借り入れ可能額が足りなかったり、先に支払っておきたいという方は決済時にお支払いをします。

    ・工務店との契約書の収入印紙や着手金
    工務店との契約時に着手金と収入印紙が必要となりますので現金が必要となります。
    住宅ローンとして借りることも出来ますが、事前に相談が必要です。
     

    STEP3 『引き渡し』~『ご引っ越し』までの流れ


    不動産購入の主な動き


    ・ご引っ越し
    おめでとうございます!長い道のりでしたが、とうとう引っ越しです!
    引っ越し前後はどうしてもバタバタしてしまいますが、その先には自由で、快適で、素晴らしいお住まいが待っています!
     

    住宅ローン


    ・ローンの支払い開始
    ローンの支払い開始は、決済日を基準に決定されます。
    決済日の翌月から支払いが開始されます。
    銀行によっては支払い開始月の相談を受けてくれる銀行もあります。

    ・新しい住民地の住民票を提出
    銀行に新しい住民票を提出する必要があります。
     

    リフォーム


    ・リフォーム着工
    リフォーム内容が確定され、契約が終われば、工事が開始されます。
    工事中に中を見ることもできるので、進捗状況を確認することが出来ます。

    ・リフォーム完工
    リフォームが完工されれば、もう引っ越しはすぐそこにあります!
    後々のトラブルにならないように、事前に伝えていた内容を書面にし、工程内容が正しいかを確認をします。
     

    その他手続き


    ・家具、家電の購入
    家具・家電・エアコンの購入やインターネットの申し込み等をします。

    ・引っ越し業者の手配
    引っ越し費用も同じで、借入するには住宅ローンとして利用できる銀行が少ないのと、時期によって費用が異なりますので、銀行との契約までに見積もりを出さないといけないので、現実的に難しいケースが多いです。

    ・転出届、転入届の手続き
    引っ越し前の市区町村が違う場合、転出届と転入届を。
    一緒の場合は転居届を提出します。
    転出届は、引っ越しの2週間以内~当日までに
    転入届と転居届は引っ越し後、2週間以内に届け出をします。
     

    必要なお金


    ・家具、家電購入費
    家具・家電の購入は住宅ローンとして借入できる銀行もあるのですが、出来ない銀行がほとんどなので、購入費用を現金を残しておく必要があります。

    ・リフォーム残代金のお支払い
    リフォームが終われば、残代金の支払いを行います。

    ・住民票発行代
    銀行に提出する住民票の費用が発生します。

    ・引っ越し費用
    引っ越し費用も家具・家電と同じで、借入するには住宅ローンとして利用できる銀行が少ないのと、時期によって費用が異なりますので、銀行との契約までに見積もりを出さないといけないので、現実的に難しいケースが多いです。

    ・不動産取得税
    不動産取得税とは、不動産を購入した時に一度だけ課税される税金で、地方税であり、支払先は都道府県となります。
    購入後、おおむね3ヵ月~6か月程たったころにやってくるので注意が必要です。
    課税額は、購入した不動産の課税標準額という金額を基に算出します。建物の築年数に応じて、控除額が変わりますので、事前に不動産業者に確認しておきましょう。
     

    上手にダンドリをするには



    何よりも、常にご自身がスケジュールのどの立ち位置にいるのかを把握し、次に何をしなければいけないかを予測しておくことでしょう。これが出来ていればバタバタせずにすみますし、余計なトラブルを生みません。
    せっかく新しい住居を手に入れるのですから、楽しく快適にお住まいしたいですよね。
    逆に、これが出来ていれば今まで以上の住環境が待っていますので、上手にダンドリをしましょう!


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