【購入前】契約前に慌てないように諸費用を確認しよう!中古マンションを購入する時の費用をわかりやすく解説 | 京都の中古マンション情報|『京まん住』運営 02不動産(セカンド不動産)
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【購入前】契約前に慌てないように諸費用を確認しよう!
中古マンションを購入する時の費用をわかりやすく解説今回の記事を見てもらいたい方
最近中古マンションの購入を考えている人
「いくつか気になる物件が見つかったけど、中古マンションを購入する時っていくらぐらいかかるんだろう」
こんな疑問でお困りの方にお答えします!
マンションを内覧し、気に入った物件も見つけて、契約まで行くと引き渡しまでスピーディーに話が進みます。
直前になって「こんな費用かかるなんて知らなかった!お金が足りない!」と、慌てふためかない為に中古マンション購入時の諸費用を事前に把握しておきましょう。
探し始めの方が、諸費用の全貌が分かるように記事にしてみました。
分かりにくかった内容や質問などがございましたら、LINEや電話で気軽にお問い合わせください♪
※こちらは、購入時にかかる費用をまとめた記事です。
購入の後にかかる費用についての記事はコチラ→「準備中」
契約から引き渡し、入居までの流れの記事はコチラ→「準備中」
この記事を書いている「京まん住」では、ホームページの会員登録をして頂くと仲介手数料の20%割引を行っています。当社ではITを最大限に活用することで経費を抑えるています。3,000万円のマンションの場合211,200円の諸費用が安くなります。会員登録を行って頂くと、自動的に物件情報が送られてくる自動マッチングメールや会員様限定の物件情報を公開していますので情報を逃すことがありません。京都市内の中古マンションをお探しの方は是非ご活用下さい。
不動産屋から「物件価格の7%から10%ぐらい掛かります!」というあいまいな説明で詳しいことを知らない方や、営業されるのが嫌でネットをメインで物件探しをする方だと「諸費用ってなに?そんな費用かかるなんて知らなかった!」というお客様の声はよくお聞きします。
人生で一番高い買い物なのに何に払うかわからなくて不安だなぁ…。という方の為に、諸費用について知って頂ける「わかりやすい中古マンションの諸費用の解説」をしていきたいと思います。
※5分ほどで記事は読み終わります。5分後には、中古マンションの諸費用の全貌を理解出来ているはずです。
中古マンションを購入する時にかかる費用
内容は下記の通りです。
①3,000万円のマンションを購入した時の試算
②基本的な費用
・売買契約書に必要な収入印紙
・不動産登記費用
・火災保険料
・固定資産税・都市計画税 清算金
・管理費、修繕積立金 清算金
・仲介手数料
③住宅ローン利用の場合
・銀行の手数料や住宅ローンに必要な収入印紙
・保証料
・住宅ローン斡旋料①3,000万円の中古マンションを購入した時の試算
まずはこちらの画像をご覧下さい。
中古マンションを住宅ローンを利用して3,000万円で購入した時の資金計画のサンプルです。
3,000万円の物件を購入する時には、本体費用とは別に266万円かかるということです。(リフォーム費用50万円の場合)
では、それぞれの詳しい説明をしていきます。
②基本的な費用 (お支払いするタイミング)
■収入印紙 (契約時)
売買契約書に貼付する収入印紙を指しています。
売買契約書に貼っていただく収入印紙は売主様と買主様でそれぞれ平等に負担して頂きます。
収入印紙の金額は売買契約金額によって異なり、下記の通りです。
不動産売買の金額 収入印紙の金額 1万円以下 非課税 1万円~50万円 200円 50万~100万円 500円 100万円~500万円 1000円 500万円~1000万円 5000円 1000万円~5000万円 1万円 5000万円~10000万円 3万円
※2020年4月15日現在は税率の軽減措置が設けられており、この軽減措置は令和2年3月31日までに作成される売買契約書に適用されます。
収入印紙を貼っていなかったり、収入印紙の額が不足しているといったことが明らかになった場合には、本来納付する印紙税額に加えて、その2倍に相当する金額の過怠税が課せられます。つまり「本来の3倍に相当する印紙税額」を徴収されることになります。
■不動産登記費用 (決済時)
登記費用は不動産を購入するのであれば、必ず必要な費用ですね。
所有権の移転や、抵当権設定などの為に司法書士の先生にお支払い頂く費用です。
簡単に言うと名義変更や住宅ローンを利用する為に必要なお金です。
現金購入の場合、抵当権設定費用が必要ありませんのでローンを組む時と比べると安くなります。
不動産登記費用は、土地(マンションの場合持分)と建物の評価額に応じて費用が変動します。
「登録免許税又は収入印紙」(画像:青枠)と「報酬額」(画像:赤枠)という2つ項目に分かれています。「登録免許税又は収入印紙」は購入する不動産の土地と建物の評価額により計算が決まっているのに対して「報酬額」は司法書士事務所により、金額が異なります。
■火災保険料 (決済前~決済時)※現金購入の場合は任意
天災地変で建物の被害があった時に保証金が下りるよう、保険料を保険会社にお支払いします。
一般的に分譲マンションの管理会社が、共有部分(エントランスや廊下等)の火災保険に加入し専有部分(部屋の中)は所有者の方が加入します。火災の他に地震の保険や風災、盗難などの追加の保険をオプションとして付けることが出来、そのプランに応じて金額が変わります。
マンションは部屋ごとに区切られてはいますが上下左右のご近所さんと密着しているのが特徴です。
万が一、災害が発生した際に、ご近所から被害を受けてしまったり、逆に被害を与えてしまったりする可能性は一軒家以上に高いと言えます。
基本的に、日本では失火責任法という法律があり重過失がない限り出火元に責任を負わせられないことが出来ず、類焼で被害を被った場合は所有者の負担となっているので、加入することが無難といえます。
保証プランや保証金額でも保険金は異なりますが、保険会社によって金額が異なる場合があります。ネットで申し込みする事でネット割引が適用できる保険会社も増えています。
■固定資産税・都市計画税 清算金 (決済時)
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点での所有者の方に4月中旬頃に請求があり支払いをします。その年の4月から始まる年度の税金をお支払いをしています。買主様は売主様に、引き渡し日から年度終わりまでを日割り計算した金額をお支払い頂きます。
■管理費、修繕積立金の清算金 (決済時)
一戸建てと違って、購入し住宅ローンの返済が終わっても支払い続ける必要がある費用があります。
それが管理費、修繕積立金です。それぞれ目的が違うのですが、下記の通りです。
・管理費…建物や敷地内を良好な状態を維持できるように管理するためのお金のことです。
例えば 「エントランスが綺麗に掃除されている」「困ったときに管理人が対応してくれる」「部外者が自転車、自動車を不法駐車していないか」「防犯カメラの設備点検」等々...
・修繕積立金…マンションの将来に渡って修繕に備えて、一定の金額をあらかじめ積み立てていくお金のことです。
例えば 「外壁改修工事」「屋根、屋上の防水改修工事」「敷地内の駐車場や駐輪場の補修」「天災地変による共用部分の損傷の修繕」「集合ポストの取替」等々...
マンションの管理組合に月々支払っているのお金ですので、日割り計算をして清算するのですが、次月分を先に払っている関係や、口座振替の手続きが時間がかかってしまう関係で、次月の分もまとめて清算するケースがあります。
注意点としては、管理費・修繕積立金は値上がりする可能性があるということです。宅配ロッカーの設置や経常的なものの補修費、物件が加入している保険料などにより必要になってくるからです。築年数を重ねるごとに劣化すれば、物件の修繕が必要になるため、値上がりを余儀なくされます。
ただ、無駄に払うわけではなく、もちろん目的があります。
マンションの一棟を保証している保険料の変動や、当初の長期修繕計画では想定されていなかったこと(修繕工事費の値上がりや設備の故障等、インフレ等)が発生したので、その為に支払います。
そして、一戸建てと比べるとマンションの構造は RCやSRC という構造で建てられており、将来に渡って高い資産価値を保つ為に支払うので無駄になる必要ではありません。
あくまで目安ですが、税務上減価償却費として計上することが出来るのが
木造 22年 RC・SRC 47年 と比べると倍ほどの耐用年数としてみているので、日々の維持管理によって将来の資産価値に影響することがわかります。
■仲介手数料 (契約時 半金 決済時 半金)
ご案内や売主様と買主様との間に入って条件を纏めたり、不動産調査を行ったり売買契約書を作成する不動産業者に報酬成果としてお支払い頂きます。
報酬成果ですので、契約が成立して初めて仲介手数料が発生致します。
ご案内や説明を受けたからといってお金を請求される事が無いので、気になる物件や相談があれば問い合わせをする方が良いですね。
仲介手数料の金額は国土交通省が上限金額を定めており、金額は下記の通りです。取引金額 手数料の上限 200万円以下の部分 5%+税 200万円を超え400万円以下の部分 4%+税 400万円以上の部分 3%+税 簡易計算
■取引金額が0~200万円の場合
→物件価格×5%
■取引金額が200~400万円の場合
→物件価格×4%+2万円+税
■取引金額が400万円以上の場合
→物件価格×3%+6万円+税
400万円を超える物件に関しては上の図の様に3%部分から出ている斜線部分を計算すると6万円となります。
※400万円以下の物件は、2018年1月1日以降に法改正があり「低廉な空き家」の場合、売主様に対してに限り調査費用込みで「400万円×4%+2万円+税」に引き上げとなりました。
不動産業者から特に説明がないときは、仲介手数料の金額は上限金額を請求される事がほとんどです。
この記事を書いている「京まん住」では、ホームページの会員登録をして頂くと仲介手数料の20%割引を行っています。当社ではITを最大限に活用することで経費を抑えるています。3,000万円のマンションの場合211,200円の諸費用が安くなります。会員登録を行って頂くと、自動的に物件情報が送られてくる自動マッチングメールや会員様限定の物件情報を公開していますので情報を逃すことがありません。京都市内の中古マンションをお探しの方は是非ご活用下さい。
②住宅ローン利用の場合
住宅ローンを利用する場合は、下記の費用が必要です。
ご参考下さい!
■銀行の手数料や収入印紙代 (決済時)
住宅ローン(の契約のことを金銭消費貸借契約といいます)を利用時は銀行での手数料と金銭消費貸借異契約の時に必要な収入印紙が必要となります。
この手数料や必要な収入印紙は銀行によって異なります。
■保証料(決済時)
銀行が住宅ローンを貸し付ける場合の条件として、銀行の指定の保証会社に加盟する必要があります。
賃貸の場合だと、保証人をたてるのがほとんどですが、売買は保証人の代わりに保証会社をつけます。
なぜなら多額の借金についての返済能力を満たしている保証人を見つけるのは容易では無いからです。ですので、住宅ローンを利用の際は、保証料の支払いが必要となります。
支払方法は、2通りあります。
・一括前払い型
最初に一括で保証金を支払う方法です。一括前払いですが、住宅ローンに組み込むことができます。
繰り上げ返済の際に保証金の一部が返金されます。
・金利上乗せ型
住宅ローンに金利を上乗せして支払う方法です。例えば金利が1%で保証料上乗せ金利が0.2%であれば、年利1.2%となります。
繰り上げ返済を行っても保証金の返金はありません。
保証料無料でうたっている銀行がありますが、保証料がない代わりに、銀行から保証料と同額程の融資手数料が請求されます。手数料の場合、繰り上げ返済をしても返金はありません。その代わり、保証料より融資手数料の方が住宅ローンの金利が安くなる傾向があります。
■住宅ローン斡旋料(決済時)
不動産業者がローンを斡旋(お手伝い・紹介)する事で、発生する費用ですが、実はこの費用、必ずしも必要な費用ではありません。もちろん不動産業者にしっかりと説明を受けた上でメリットを感じて払うのであれば問題ありません。
ただし、不動産業者からしっかりと説明がなされずに支払ってしまうと無駄な費用になってしまうかもしれませんのでご注意下さい。
当社では、住宅ローンの斡旋や住宅ローンの相談は無料で行っています。その他かかる費用について
■リフォーム代(請負契約時着手金と工事完了後の残代金支払い)
既に改装している物件だと必要ありませんが、中古マンション購入する場合リフォームされる方は結構多いです。費用を抑えたい…という方も、壁紙の張替えやハウスクリーニングの最低限の手入れをされる方が多い印象です。
又、マンションの場合は構造がRCやSRCがほとんどですので、木造と比べると自由な間取りに変更することが出来るのも魅力の1つですね!ライフスタイルに合わせて、改装することが出来ます!
注意点としては、改装することが出来るのは決済が終わってからでないとできません。
ですので既に改装済みの物件のメリットとしては、完成形を目にしてみることが出来る、費用が把握できることの他に、即入居することができるというのも1つあります!
事前に打ち合わせをすましていたとしても決済が終わってからリフォームを開始する、という流れですので、それに合わせてスケジュールの調整をする必要がありますのでご注意下さい。
■フラット35の適合証明(依頼したとき)
フラット35を利用してローンを組む場合必要となります。
住宅ローンとして人気のフラット35。35年間に渡って固定金利で住宅ローンを借りることが出来るのが魅力ですが、「人」に対する審査が緩い代わりに、「建物」に対する審査が厳しくなっています。利用するには「物件の検査」を行い、審査基準を満たしているという「証明書」が必要となります。
費用は、フラット35の種類にもよりますが大体5万円~10万円程度となり、依頼した一級建築士にお支払い頂きます。
■ホームインスペクション(依頼したとき)
ホームインスペクションとは中古住宅の「健康診断」です。
専門家(インスペクター)に建物の状態、劣化の度合いや箇所、欠陥の有無などを住宅診断してもらうことです。相場は5万円~8万円程度です。
中古住宅の流通が活発なアメリカでは、売買前のインスペクションが当然のようになっていますが、まだまだ日本はまだまだ浸透されていません。
浸透されない理由としては、インスペクションを行うのには売主の承諾が必要で、仮に行ったとするとその物件に欠陥が見つかるリスクがあり、買主様の立場ですと、契約前に欠陥等が無いかを確認したいと思うのですが、問題が発覚して契約破棄や価格を下げなければいけないということもあるので、売主側としてはあまり乗り気になることが出来ないのです。
宅地建物取引業法の改正により、2018年4月から契約前の重要事項説明の際に、ホームインスペクションを行っているか否かを義務化されることとなりましたが、行うこと自体を義務化にしないと認知や浸透させるのは難しいと思っています。
当社では事前にしっかりと説明をし、積極的に売主様に交渉をさせていただきますので、ご不安がある方はご相談下さいませ。
余計なお金を支払わなく良い、お得に中古マンションを購入する方法
・価格交渉をする
意外にご存じでないお客様もいらっしゃいますが、価格交渉をすることが出来ます。もちろん値引き出来るかどうかはわかりませんが、言ってみるのも一つの手です。ただし、1つ1つの物件で売主様が異なり、それぞれの売却理由も異なりますし、住宅ローンの残高も違います。
住宅ローンの残高を残して売るわけにはいけませんので、値引きがすることが出来ないんですね。
買主様もご予算があると思いますので、もうちょっとだけ安くしてくれたら予算内…。という時は積極的に価格交渉をしてみましょう。もし、価格がまとまらず折り合いがつかなかった時は、また別の物件を検討することも可能です。
税金控除を受ける
住宅ローン控除やすまいの給付金等々・・・。
かねてから住宅ローンに対する税控除や還付といった制度がありましたが、最近ですと消費税が8%から10%に上がったことにより更に強力なものとなりました。
これについてもまた記事を書きたいと思っていますので、もう少々お待ちください♪
金利、手数料が安い銀行を探す
銀行によって金利や手数料が全然違います!
手数料の違いは一目瞭然ですが、金利が0.1%違うって聞いてもあまりピンとこないですよね。
例えば銀行から3,000万円の金額を借りて35年に渡って返済するとすると
金利が0.725%の場合 トータル33,976,063円
金利が0.625%の場合 トータル33,408,564円
なんと 0.1% 違うだけで 567499円 も違うのであなどれないですよね。
マンションは銀行の担保評価(不動産としての評価)が高く、一戸建てと比べると金利もかなり低く借りることが出来ます。
銀行の比較表も作成する予定なので、是非楽しみにしておいてください!
耐震基準適合証明書の取得
住宅ローン控除を適用するのには、適用要件(条件のこと)があり、その1つに築年数が25年以内というのがあります。
じゃあ築25年以上物件は住宅ローン控除を適用できないのか?というと、実は出来ます!
耐震基準適合証明書を取得することが出来れば、住宅ローン控除が適用出来たり、その他にも登録免許税や不動産取得税が安くなるといったメリットがあるので、発行の手数料はかかりますが、それを大幅に上回るメリットがございますので、築25年以上でも諦めないでください!
仲介手数料を割り引いてくれる不動産業者を探す
近年賃貸では不動産仲介手数料を安くしてくれる業者は増えてきたが、売買ではまだまだ少ないと思います。
特に京都市内では仲介手数料を安くしているお店はほとんどありません。
あったとしても全国展開をしているよくわからない会社
あまり地域のことをわかっていなかったり、どこの銀行が良いかも知らない業者だったりします。
地域の事に詳しい・銀行に詳しい・物件に詳しい業者に購入を任せるのが一番良いですね♪
この記事を書いている「京まん住」は、京都の中古マンション専門店です。
仲介手数料の20%割引・地域密着型・住宅ローンの無料斡旋をしています。
当社にしかない物件情報もございますので、ご活用いただければ幸いです。
強引な営業等もありませんので、ご安心下さい!
内容は以上となります!
どうしても文章やイラストだと細かな部分がわからないと思いますので、LINEやメールでも気軽にお問合せください!
最後までご覧いただきまして誠にありがとうございました。
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